Diritto di usufrutto e manutenzione del condominio: chi paga

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consiste nell’attribuire a chi ne è titolare una serie di facoltà inerenti il godimento della cosa stessa. Spetta all’usufruttuario il diritto di godere della cosa (mobile o immobile) e di fare propri i frutti naturali e civili .

Questi, però,  non può mutare la destinazione economica del bene (artt. 981 , 984 c.c. ) il che,  di norma,  si identifica con la destinazione urbanistica: commerciale, residenziale ecc.

Nello specifico, sono a carico dell’usufruttuario”  le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”, nonché “le riparazioni straordinarie  rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione “– art. 1004 c.c. –

Spettano, invece, al proprietario le riparazioni straordinarie, ossia: “ quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale,  argini, acquedotti,  muri di sostegno, o di cinta” – art. 1005 c.c. –

Considerato quanto sopra brevemente riportato, in tema di partecipazione alle spese condominiali, si desume che l’amministratore del condominio è tenuto a convocare alle assemblee condominiali oltre che il proprietario anche l’usufruttuario ogni qualvolta si deve decidere di affari di ordinaria manutenzione .

A tal riguardo, l’art. 67 3° c. disp. att. c.c., infatti, riconosce espressamente all’usufruttuario il diritto di voto “negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.

Invece, può essere convocato soltanto il proprietario quando si delibera sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria di cui all’art. 1005 c.c.

Per quanto riguarda le spese condominiali, sono tenuti al versamento delle stesse sia il proprietario che l’usufruttuario, ovviamente ciascuno per ciò che gli compete e cioè, per la straordinaria manutenzione il primo e per il resto il secondo che usa e gode i beni comuni. (artt. 1004 e 1005 c.c.).

Poiché l’obbligo di versare i contributi condominiali  è un obbligazione “propter rem  “ ossia legata alla titolarità di un diritto reale ( proprietà, usufrutto ecc..) , per questo motivo, sia il nudo proprietario che l’usufruttuario sono obbligati a versare le quote, di talchè, il condominio in caso di mancata erogazione del contributo, deve agire nei confronti di entrambi.

Tale situazione deve essere tenuta distinta da quella che si verifica con il conduttore (inquilino) : in questo caso,  infatti, il condominio può agire solo nei confronti di chi è titolare di un diritto reale e cioè del proprietario per il recupero delle quote condominiali non versate.

Dalla distinzione tra il nudo proprietario e l’usufruttuario discende che il condominio e l’amministratore hanno l’obbligo di tenere distinti  nelle contabilità, gli importi dovuti dall’usufruttuario e quelli dovuti dal nudo proprietario sulla base dei principi forniti dai citati artt. 1004 e 1005 c.c.

Ne discende che, in caso di morosità, l’amministratore dovrà agire singolarmente nei confronti dell’uno e/o dell’altro come del resto è stato confermato da una recente  sentenza della Cassazione ( Cass. Civ.   sez. II n. 23291 del 27.10.06) la quale  ha escluso il vincolo di solidarietà tra l’usufruttario e il nudo proprietario in merito al pagamento degli oneri condominiali e quindi, si deve sempre  distinguere le imputazioni di spese.

21 Commenti

  1. ALBERTI ORAZIO
  2. maria noschese
  3. Avv. Mary Corsi
  4. Alberto Mingrone
  5. alessandro
  6. Fabio
  7. Avv. Mary Corsi
  8. Daniele
  9. catia
  10. cadamuro Eugenio
  11. cristina
  12. Avv. Mary Corsi
  13. roberto musazzi
  14. Giuseppe
  15. ferretti giuseppe
  16. Laura Meloni
  17. gianni De Ceglie
  18. giusy monteferrario
  19. Concetta lambertino
  20. Calogero Giarrusso
  21. Giada Monterotti

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