Estimo

Spesso, quando dobbiamo acquistare o vendere un immobile – casa, capannone o negozio che sia – ci troviamo davanti a un dubbio: quanto vale realmente sul mercato? Solitamente chi vende tende a sopravvalutare, vuoi per ragioni affettive, vuoi per interesse, mentre chi deve acquistare tende verso l’opposto, ossia a sottovalutare l’immobile con l’intento di pagarlo di meno. Ma più spesso è l’ignoranza degli elementi che permettono di stabilire il reale valore di mercato che porta a valutazioni errate e contrasti al momento di raggiungere un accordo.

Ecco quindi l’importanza di una stima reale del valore immobiliare, azione che passa attraverso quella che i tecnici definiscono “giudizio di stima” o semplicemente “estimo immobiliare”.

Estimo immobiliare

L’estimo è la materia economica in grado di attribuire, attraverso specifiche metodologie, un valore ad un bene, sia che esso abbia o meno un chiaro prezzo di mercato; in particolare, per i beni immobili il valore di stima è un giudizio espresso da un tecnico del settore per un determinato scopo e quindi può variare in funzione di colui che lo definisce.

L’estimo si suddivide in categorie ben distinte a seconda del tipo di bene oggetto della valutazione e attraverso l’applicazione di un giudizio di stima differenziato. Il giudizio estimativo ruota intorno a degli elementi utili al tecnico incaricato per arrivare ad un valore definito, si tratta di elementi sostanzialmente logici come la conoscenza del fine della stima, la conoscenza tecnica del bene ed infine il mercato ed il suo andamento generale.

La stima va effettuata in considerazione dello stato di fatto in cui si trova il bene al momento della stessa, salvo poche variazioni ritenute probabili dal perito. L’operazione peritale può essere analitica o sintetica e senza dimenticare mai di fare comparazioni tra il bene in esame ed altrettanto dello stesso genere, ubicato nella stessa zona e per gli immobili appunto facendo attenzione p.e. ai materiali di costruzione impiegati che devono essere della medesima qualità.

Estimo: nozione generale e campi di applicazione suddivisi per categorie

L’estimo dei beni immobili è quella disciplina economica che studia i metodi da applicare per ottenere un risultato ben definito, ossia un giudizio di valore in merito al bene in esame. La disciplina dell’estimo ha un campo d’applicazione vasto che comprende differenti categorie di beni oltre ai beni immobili, infatti ad un esperto del settore può essere richiesta una valutazione di:

  • beni materiali a fecondità semplice tipo frutti naturali;
  • beni a fecondità molteplice come gli attrezzi e macchinari;
  • i frutti che derivano da beni materiali;
  • i redditi gravanti su beni a favore di altri, come l’uso, l’usufrutto, l’abitazione e l’enfiteusi.

Attribuire il valore ad un bene immobile risulta essere una delle operazioni più particolari che un perito immobiliare è chiamato a svolgere, in quanto diversi devono essere i parametri da prendere in considerazione e nessuno di questi è meno importante rispetto a tutti gli altri. L’attività dell’estimatore pertanto consta nell’ occuparsi di dare un valore a beni economici che possono già avere o meno un corrente prezzo di mercato.

L’estimo inoltre è suddiviso in due nette categorie, ossia generale e speciale in funzione del fatto che tratti in generale i vari criteri di stima e gli aspetti puramente economici dei beni o che riguardi beni che hanno destinazione economica ben diversa tra loro, pertanto si ricorda:

  • l’estimo agrario o rurale che riguarda i fondi agrari;
  • l’estimo civile che ha per oggetto fabbricati ad uso abitativo, commerciale ed artigianale;
  • l’estimo industriale e commerciale per le aziende del genere;
  • l’estimo catastale per una corretta stima ai fini fiscali dei beni immobili.

Elementi di base che costituiscono il fondamento di un buon giudizio di stima

I tre elementi di base che orientano il tecnico devono essere riferiti con la massima precisione da colui che intende avvalersi di una consulenza e quindi non tralasciare i dettagli che spiegano in primis i motivi della necessità di una valutazione ad es. una compravendita, oppure un’opera di variazione di destinazione d’uso; secondo poi è fondamentale per il perito conoscere accuratamente i dati tecnici del bene come le misure, i materiali e tutto ciò che potrebbe causare per contro una svalutazione ed infine, ma assolutamente di non poco rilievo, deve essere aggiornato sull’andamento economico generale del mercato immobiliare della zona specifica in cui il bene è ubicato.

Per avere un riscontro realistico della situazione economica del mercato è consigliabile affidarsi alla banca dati fornita dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, facilmente consultabile anche on line, sul sito dell’Agenzia del Territorio, dove sono inserite ed aggiornate periodicamente le rilevazioni economiche e tecniche degli immobili suddivisi per zone.

Importante infatti farsi già un’idea dei prezzi che normalmente vengono praticati nelle libere contrattazioni di compravendita di edifici con caratteristiche simili a quello che si deve valutare.

In aggiunta si cercherà di conoscere i fitti medi, i prezzi medi correnti a metro cubo per edificio e a metro quadrato per le superfici coperte o utili. Il bene in oggetto viene valutato in proporzione allo stato in cui si trova al momento della perizia, salvo alcune possibili varianti in detrazione o in aggiunta a pura discrezione del consulente.

Aspetto economico del bene immobile e la sua influenza su una corretta valutazione

La valutazione del bene da stimare può essere eseguita in base a diversi aspetti economici.

Si parte dal comune costo di costruzione per raggiungere il più complesso costo di trasformazione, oppure come si diceva prima può essere utile e rapido il giudizio basato sul costo al valore del mercato corrente del luogo di ubicazione, mentre assai più articolati i riferimenti ai due costi che richiedono l’applicazione di formule d’estimo precise e provate, ovvero il costo di capitalizzazione dei redditi che il bene produce ed il costo complementare, cioè il valore di una parte integrante del bene stesso.

La scelta poi del prezzo da assegnare al bene viene ancora influenzata per una buona parte da circostanze assolutamente estranee alla struttura fisica o tecnica del fabbricato, bensì è necessario controllare:

  • salubrità del luogo in cui sorge l’immobile se per esempio nelle immediate vicinanze sorgono impianti industriali piuttosto che parchi pubblici, se le aree artigianali con immissioni di fumi sono a lunga distanza o se essendo localizzato in pieno centro città si hanno problemi di smog;
  • ubicazione rispetto alle strade, ai servizi ed al centro abitato, l’efficienza dei servizi primari nella zona coma i trasporti pubblici, l’energia elettrica, il gas, il metano, il telefono;
  • ceto sociale prevalente che contraddistingue il quartiere, questa potrebbe apparire una sciocchezza, ma sicuramente il valore e poi il prezzo della casa varia di molti punti in percentuale se sorge in un quartiere pulito, con bassa incidenza di criminalità e con servizi per gli abitanti, mentre subisce forte decurtazioni se una splendida casa sorge in un contesto difficile, dove a seconda degli orari si corrono pericoli di ordine pubblico e di sicurezza personale.

Parametri tecnici che determinano un valore di stima

I parametri tecnici individuati singolarmente sono definibili come quelle unità di misura che esprimo la quantità sostanziale, fisica del bene in esame, se fossero economici per contro esprimerebbero l’attitudine del bene a creare ricchezza. Il giudizio di stima di sicuro meno articolato ed oneroso è quello ottenuto in maniera sintetica semplicemente moltiplicando il parametro tecnico del bene ad esempio i metri quadri per il prezzo riferito a singola unità parametro scelta, desumibile facendo indagini di mercato nelle zone di interesse.

Una volta individuato un valore attraverso le indicate metodologie si potranno apportare delle variazioni e modifiche in considerazione di fattori che possono essere positivi o al contrario far diminuire il pregio dell’immobile. Per esempio è di non poco conto l’attenzione allo stato di conservazione di una casa, se infatti avesse anche canoni di alto pregio potrebbe non essere valutata come dovrebbe a causa di problemi di fondamenta divenute instabili o di tetto pericolante; altra cosa da non sottovalutare è la grandezza dei vani, aspetto essenziale per le civili abitazioni dove serve creare spazi vivibili e luminosi.

Altro deterrente e comunque abbattitore di valore è l’esposizione a nord o la mancanza delle 4 aree, favorisce di certo una più alta valutazione una cucina con terrazzo esposta a sud-ovest che una rivolta a nord-est, oppure avere il bagno senza finestre e con ventole d’areazione piuttosto che un bagno con finestra da balcone, tutti aspetti che presi singolarmente consentono al valutatore di plasmare un giudizio di stima su misura.

Stima analitica e stima sintetica

La stima analitica, dal termine analisi appunto, si esegue per valutare un bene immobile in funzione del reddito che è in grado di produrre, per esempio un alloggio in grado di essere locato e quindi produttivo di reddito da locazione. La stima analitica invece si ottiene moltiplicando il parametro tecnico del bene per il prezzo dell’unità parametrica scelta, vedi metro cubo ad esempio.

A seconda poi dello scopo pratico per il quale si richiede la stima vengono a prendere importanza aspetti come il costo della costruzione se appunto deve essere ancora edificato l’edificio ed il
valore di trasformazione per le vecchie case che vengono ricreate tipo una caserma in un ospedale, un ’istituto privato in un edificio pubblico, senza dimenticare di computare alle spese anche i costi per lo smaltimento delle macerie risultanti dalle demolizione. Si potrà quindi dire che la trasformazione è conveniente se il valore di trasformazione è maggiore del valore di mercato del bene originario da trasformare.

La stima adeguata pertanto consta di precise operazioni mirate e supportate sempre da approfondite ricerche che spaziano in tutte le direzioni incluso il libero mercato, dove avviene l’incontro tra la domanda e l’offerta, con l’apporto delle idonee aggiunte o deduzioni a discrezione del tecnico. Importante infine distinguere sempre tra il valore di mercato dell’immobile che è effettivamente il prezzo di previsione che formula l’estimatore e che ritiene si debba pagare in cambio di un certo bene ed il prezzo vero e proprio che è la quantità di denaro che viene pagata concretamente in cambio del bene stesso.

In ultima analisi quindi un giudizio di stima professionalmente obiettivo deve essere:

  • logico e razionale, con ragionamento lineare e convincente a seguito di riferimenti concreti;
  • nell’ordinarietà, ossia considerando il bene utilizzato nelle condizioni ordinarie e non fuori dal comune;
  • con criteri di praticità, soddisfacendo appunto il motivo per cui è richiesto.

Varie procedure di stima

A valore di mercato, a costo di costruzione, a sito e cemento, al valore di trasformazione, per capitalizzazione dei redditi.

La stima vera e propria ossia il giudizio può essere ottenuto attraverso un metodo di analisi in base ai redditi che esso produce, quindi si chiama “analitica” e può distinguersi in stima:

  • a valore di mercato, sulla base dell’incontro tra la domanda e l’offerta, sull’oscillamento delle due forze del mercato;
  • per capitalizzazione dei redditi in base al bilancio economico dei costi e delle spese;
  • a sito e cemento, utilizzata per immobili datati e vetusti, dove viene ad integrare il valore individuato anche il costo delle spese di demolizione, il materiale di recupero, le spese dello smaltimento del materiale inutile e il valore del suolo;
  • a costo di costruzione in base ad un computo metrico delle singole opere necessarie alla realizzazione del fabbricato ex novo.

Stime particolari per fabbricati rurali, industriali, aree fabbricabili, terreni agricoli

Entrando poi nel cuore della materia è necessario sapere che la valutazione di fabbricati industriali e rurali, delle aree fabbricabili e dei terreni agricoli necessita di particolari applicazioni matematiche, vere e proprie formule applicabili e comprovate dove trovano spazio dati che il perito deve necessariamente conoscere. Per i fabbricati industriali e rurali è possibile adottare la stima analitica a costo di costruzione o a sito e cemento, se già vetusti; nel caso dei rurali quando la stima non ha per oggetto una azienda agricola, ma un comune fabbricato con annesso o meno una porzione di terreno agricolo, questo si può valutare aggiungendo il valore di mercato del terreno.

Per le aree fabbricabili ed i terreni edificabili si utilizza spesso la valutazione secondo il libero mercato e, attraverso una stima sintetica, con la semplice moltiplicazione del prezzo corrente per la superficie dell’appezzamento. Per una corretta stima dei terreni agricoli si distingue subito se a “cancello chiuso” o “aperto” ossia se si tratti solo del capitale fondiario o anche delle scorte, in quest’ultima circostanza si dovrà sommare al valore del terreno anche quello delle scorte.

La stima del fondo rustico si può eseguire anch’essa a valore di mercato o a valore complementare, ossia come si diceva prima, utilizzando una delle equazioni note, dove il valore ordinario del fondo sta al parametro preso in esame del fondo, ad esempio la superficie, così come la sommatoria dei prezzi di mercato dei fondi ad esso simili sta alla somma dei parametri dei fondi ad esso analoghi.

Stime di immobili gravati da usufrutto

Nella stima di immobili può capitare inoltre la situazione particolare in cui l’immobile è gravato, a favore di una persona diversa, da un diritto ed il caso maggiormente frequente riguarda il gravame della servitù di un immobile a favore di altri, in questi casi, premesso che il nudo proprietario può godersi l’immobile solo alla cessazione della servitù, il valore attuale dell’immobile è dato dalla differenza tra il probabile prezzo di mercato del bene considerato libero dalla servitù ed il cumulo dei redditi futuri netti che l’immobile è capace di produrre, dal giorno della stima all’anno in cui viene liberato l’immobile, scontato dell’attualità.

Altri casi di pesi gravanti sul bene possono essere l’esistenza di diritti personalissimi a favore di terze persone come il diritto d’uso e abitazione e l’usufrutto che è un diritto reale di godimento su cosa altrui. In pratica questo diritto si concretizza per l’usufruttuario nella facoltà di godere e di usare la cosa traendo da essa tutte le utilità, compresi eventuali frutti, con l’obbligo di non modificarne la destinazione economica.

In buona sostanza l’usufruttuario ha questo potere per un periodo limitato prestabilito dalle parti e che non può mai eccedere la vita intera dell’usufruttuario e la stima di questo tipo di bene viene calcolata sempre applicando le formule dell’estimo.

Per la stima della nuda proprietà sarà utile la seguente:

Vnp =Vx 1/qn

V = valore dell’immobile all’anno n

n = residua durata in anni dell’usufrutto

q = ( 1 +r ) dove r è il saggio di sconto

e per la stima del diritto di usufrutto l’estimo ci consiglia:

Vdu = Ru x (qn-1)/(r x qn)

Ru = reddito dell’usufruttuario

n = residua durata in anni dell’usufrutto

r = saggio di sconto

Stime d’azienda

Anche del caso di compravendita di aziende si procede con il calcolo di stime analitiche al fine di rispecchiarne la “salute”; innanzitutto è necessario definire l’azienda come “ il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per esercitare l’impresa”, così come recitato nel codice civile, proprio per specificare le componenti che dovranno essere valutate a fini estimativi. Gli elementi essenziali quindi da valutare vengono desunti dal bilancio d’esercizio cioè il documento contabile in cui vengono classificati tutti gli elementi finanziari ed economici dell’azienda stessa.

Il Patrimonio netto, ossia le attività meno le passività, è il valore di partenza per stabilire il prezzo di cessione a cui si deve addizionare l’avviamento commerciale. Pe tutte le informazioni di natura economica si fa riferimento al conto economico di bilancio opportunamente rivalutato.

Pertanto coordinando le informazioni utili desunte dal bilancio si potranno stilare giudizi di stima specifici per la valutazione dell’avviamento o del valore di un bene strumentale o ancora dei crediti e del magazzino, applicando ai dati forniti dai documenti contabili, perfetta radiografia aziendale, le formule indicate dall’estimo.

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