Locazione e affitto

La locazione è uno dei contratti più diffusi in ambito immobiliare, dopo la compravendita, per chi per motivi ben noti non ha la possibilità di acquistare l’abitazione nella quale stabilmente determina la residenza o il proprio domicilio abituale.

Casa: locazione e affitto

La locazione comunque è distinta principalmente in base ai due grandi campi o sfere di applicazione ossia con riferimento ad immobili per uso abitativo o avente ad oggetto immobili urbani ma con uso commerciale, in questi casi sono diverse alcune formalità da seguire.

Le circostanze poi nel caso di locazione di immobile commerciale prevedono il sorgere di diritti particolari quali la prelazione e l’indennità per la perdita di avviamento, in casi specificatamente descritti e tutelati dalla legge. Altrettando regolati sono gli iter da seguire per la disdetta, il rinnovo ed eventualmente la sublocazione, la successione e la cessione del contratto.

La distinzione tra il contratto di locazione ed il contratto di affitto è esplicitata nel Codice Civile art. 1651, mentre sempre in tema di affitto ma di fondi rustici esiste una legge speciale la n.203 del 1982 che ha limitato di parecchio l’autonomia contrattuale delle parti stabilendo durata, canone, ecc. Trattati poi in maniera specifica i rapporti all’interno di contratti di affitto con soggetti appartenenti alla categoria dei coltivatori diretti del fondo e con chi invece non vi rientra.

Contratto di locazione

L’articolo 1571 del codice civile sancisce che la locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un contratto consensuale che produce effetti obbligatori tra le parti, le quali si distinguono in quanto, il soggetto che prende in locazione il bene oggetto del contratto, diviene titolare del diritto di godere dello stesso per un certo periodo di tempo e per un uso ben preciso o determinato, ma non diverrà titolare di qualsivoglia diritto reale sul bene.

La forma richiesta dalla legge per il contratto di locazione in atto pubblico o privato è quella scritta a pena di nullità solo per quelle locazioni aventi ad oggetto beni immobili con durata superiore ai nove anni, art. 1350 del c.c. Altro grande limite, sempre a livello generale, della locazione riguarda la durata del contratto che non può mai essere superiore a trent’anni e se le parti dovessero derogare stabilendo una data superiore, il tempo si ridurrebbe al massimo previsto dalla legge.

La parte centrale del contratto di locazione è senz’altro l’oggetto dello stesso e può trattarsi sia di un bene mobile che di una cosa immobile. Mentre le parti in accordo al momento della sottoscrizione del contratto assumono il nome di locatore e conduttore, dove locatore è la parte che mette a disposizione l’oggetto ed il conduttore è colui il quale lo prende in consegna per utilizzarlo.

La legge come dicevo si impegna a trattare dettagliatamente un contratto molto diffuso come la locazione e nel c.c. troviamo gli articoli che dettagliano gli obblighi che nascono in capo alle parti al momento della stipula dello stesso, si divide quindi tutta la parte di obblighi di competenza del locatore, ossia il proprietario dell’immobile che deve:

  • per prima cosa e con logica, dare o consegnare il bene in oggetto nello statomigliore in cui si trova al fine di permetterne l’uso stabilito dalla controparte;
  • deve provvedere alle opportune riparazioni del bene, se e qualora necessarie;
  • deve permettere alla controparte di goderne in modo “pacifico” ossia in pratica fare in mpodo che nessun’altro possa pretendere o avanzare diritti a lui non spettanti, impedendo al conduttore di far valere il diritto per il quale ha sostenuto un certo corrispettivo;

la controparte dal canto suo sottoscrivendo il contratto di locazione vede nascere nei suoi riguardi altro genere di obblighi che sono:

  • quello di prendere nelle proprie mani, in consegna il bene;
  • utilizzarlo senza esagerare cioè secondo l’uso stabilito e per la legge significa “usando la diligenza del c.d. buon padre di famiglia”;
  • versare al locatore il canone o corrispettivo pattuito inizialmente per tutta la durata del contratto, o anche in unica soluzione, in base agli accordi presi;

ovviamente provvedere alla restituzione del bene allo scadere del contratto, bene che dovrà essere nelle stesse condizioni in cui era al momento del ricevimento.

Locazioni di immobili ad uso abitativo: tipi di contratto

A partire dal 1998 con la legge 431 si sono introdotte delle modifiche importanti in riferimento ai contratti classici e canonici di locazione, innanzitutto la libertà di creare contratti con libera determinazione del canone, l’introduzione innovativa del diritto di prelazione a favore dell’inquilino, mai previsto prima, l’obbligo della forma scritta dei contratti e della registrazione degli stessi, poi la dettagliata introduzione di condizioni specifiche e necessarie al fine di mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio di dell’immobile e l’introduzione di un fondo nazionale allo scopo di aiutare le categorie di persone in difficoltà nel pagare il canone di locazione.

A grandi linee dobbiamo distinguere due tipi di contratti principali dell’abitativo che sono i contratti liberi detti anche 4 più 4 e poi i contratti stipulati con accordi stabiliti in sede locale, i quali a loro volta si differenziano a seconda di come vengono redatti, in contratti ad uso abitativo, ad uso abitativo transitorio e ad uso abitativo di studenti universitari.Parliamo subito dei contratti comunemente noti come 4 più 4, dove è prevista una durata appunto non iferiore a 4 anni rinnovabili per altri 4, sempre che il locatore non dia la disdetta alla prima scadenza, attraverso raccomandata con 6 mesi di anticipo indicandone il motivo, proprio per uno dei motivi espressamente stabiliti dalla legge che sono i seguenti:

  • il proprietario debba destinare la casa, l’immobile ad un uso personale o comunque della propria famiglia;
  • se l’inquilino possiede altro immobile a sua disposizione nello stesso comune;
  • a causa di una ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
  • per il non utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino;
  • per la vendita dell’alloggio.

Dalla seconda scadenza in avanti ciascuna delle parti poi potrà proporre all’altra se rinnovare o rinunciare al contratto, sempre con adeguato preavviso di almeno un semestre dalla data di scadenza. Comunque il conduttore invece può recedere dal contratto sempre in qualunque momento quando ricorrano gravi motivi, con relativo medesimo preavviso. La forma scritta è richiesta dalla legge, così come è necessaria la registrazione del contratto.

La grande novità in termini pratici riguarda la libera determinazione del canone dovuto esulando totalmente dalla vecchia legge sull’equo canone, per tutto ciò che concerne le altre norme, come ad esempio quelle riguardanti il recesso, la sublocazione, la cessione e la successione nel contratto, la legge resta invariata.

Altro tipo sono i contratti stipulati con accordi definiti in sede locale ad uso abitativo, in questo caso non possono avere una durata inferiore ai 3 anni, e se le parti non concordano il rinnovo alla prima scadenza, il contratto è prorogato di diritto di altri 2 anni e quindi comunemente si identificano come i 3 più 2. A meno che il locatore non dimostri di trovarsi in una delle situazioni citate sopra a proposito dei contratti liberi, per le quali possa liberarsi. Allo scadere dei successivi 2 anni, le parti possono sempre accordarsi per il rinnovo o la rinuncia attraverso raccomandata con preavviso semestrale, diversamente il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Esiste poi il contratto per l’uso abitativo transitorio che non può avere durata superiore ai 18 mesi ed inferiore ai 30 giorni. Ancora un caso davvero particolare è quello del contratto ad uso abitativo di studenti universitari in cui la durata va dai 6 mesi ai tre anni e si possono stipulare solo se il conduttore ha un’iscrizionde ad un corso di laurea in un comune diverso da quello della residenza personale.

Si ricorda che la registrazione nonchè la forma scritta del contratto sono richieste per tutte le elencate formule contrattuali, e che il canone in questi tipi di contratto è appunto convenzionale e non libero, il che ha un significato particolare, in pratica la contrattazione locale indica la cifra minima e massima a cui il canone deve fare riferimento tenendo conto delle caratteristiche dell’edificio, ma anche di altri dati tipo lo stato di manutenzione e la categoria catastale o l’arredamento, ecc.

Da non sottovalutare inoltre una parte importante a fini fiscali che riguarda appunto le agevolazioni previste per questi tipi di contratti sia a vantaggio del conduttore, ma anche e soprattutto del locatore, con un’abbattimento del 30 per cento sul canone da dichiarare ai fini Irpef del locatore e una minore incisività su entrambi per ciò che concerne l’imposta di registro e ancora si esclude il pagamento delle imposte sui canoni di locazione non effettivamente percepiti, quando ad esempio l’inquilino è moroso.

Locazioni di immobili ad uso commerciale

La locazione di immobili ad uso commerciale viene regolata dalla legge 392/78 che continua ad essere pienamente applicata. Affinchè si possa parlare di commerciale gli immobili in oggetto devono essere destinati ad attività industriali, commerciali o artigianali, attività
di interesse turistico/alberghiero o attività di lavoro autonomo.

La durata minima dei contratti ad uso commerciale è di 6 anni più 6 anni e per le attività alberghiere non può mai essere invece inferiore ai 9 anni rinnovabile di altrettanti. Se infatti le parti stabilissero una durata minore , varrebbero comunque i minimi indicati dalla legge. Cosi come per gli immobili adibiti ad abitazione anche in queste locazioni

sono necessarie le disdette con preavviso e se non arrivano i contratti si rinnovano tacitamente.Il locatore non può recedere alla prima scadenza se non per i motivi indicati dalla legge come giusta causa, ad esempio adibire l’immobile ad abitazione propria o di un famigliare, rsistrutturare, ricostruire l’immobile, ecc. indicando nella raccomandata di disdetta il motivo ben preciso, se così non fosse il conduttore avrebbe tutti imotivi per continuare la locazione.

Dal suo canto il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto attraverso il recesso convenzionale ed il recesso legale, dove nel primo caso le parti stabiliscono convenzionalmente la possibilità di recedere del conduttore in qualsiasi momento con avviso al locatore di almeno sei mesi, mentre in quello legale è appunto per legge previsto che qualora ricorrano gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto sempre con un idoneo preavviso di 6 mesi da comunicarsi con raccomandata.

Inoltre nel caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività artigianali, commerciali ed industriali, pari a 21 mensilità per le attività alberghiere, non spetta alcuna indennità quando il contratto si risolve per inadempimento del conduttore stesso, se vi è disdetta o recesso dello stesso o se il conduttore viene sottoposto a fallimento o altra procedura concorsuale.

Un dettaglio di non poco conto in questo tipo di contratti è costituito dal diritto di prelazione che spetta la conduttore in due circostanze ben precise, ossia nel caso in cui il locatore voglia vendere l’immobile e nel caso in cui alla scadenza del contratto il locatore desideri stipulare un nuovo contratto con nuove condizioni ad un nuovo conduttore, per entrambe le ipotesi si dovranno seguire iter stabiliti dalla legge.

Affitto

L’ affitto ha per oggetto il godimento di cose produttive mobili ed immobili e si distingue dalla locazione perchè in quest’ultima i beni non sono produttivi nè di frutti civili, nè di di frutti naturali, a differenza di quanto si verifica invece nell’affitto.

Anche in questa circostanza di deducono obblighi e doveri sia dell’affittuario che del locatore e si possono riassumere nei seguenti:

  • l’affittuario ha il dovere di curare la gestione del bene in conformità alla sua destinazione economica, di sopportare le spese di ordinaria amministrazione riguardanti il bene in oggetto, osservare le norme di buona tecnica nel gestire la cosa con tutti i mezzi necessari, non può assolutamente subaffittare la cosa se non con accordo del locatore e non deve variarne la destinazione economica;
  • l’affittuario ha poi diversi diritti, come quello di poter godere di tutti i frutti prodotti dalla cosa stessa e può porre in essere tutte quelle iniziative utili ad incrementare il reddito della cosa senza arrecare pregiudizio alla produzione e non comportare assunzione di obblighi da parte del locatore;
  • il locatore dal suo lato deve consegnare la cosa nelle condizioni tali da poter essere utilizzata allo scopo a cui è destinata con le relative pertinenze e/o accessori, deve occuparsi di ogni eventuale spesa necessaria e riparazione che abbia carattere straordinario;
  • il grande diritto del locatore infine consiste nel poter accertare in qualsiasi momento se l’affittuario si comporta nel modo adeguato ed osservando tutti gli obblighi a cui è tenuto.

Esistono casi specifici di scioglimento di questo tipo di contratto e si posso riassumere cosi:

  • per il mancato impiego dell’affittuario dei giusti mezzi per il mantenimento della cosa;
  • a seguito di perdite subite dall’affittuario di oltre un quinto del reddito annuale a causa di assenza di interventi dovuti da parte del locatore;
  • per variazioni notevoli del rapporto contrattuale e le parti potranno decidere attraverso un nuovo accordo diverso dallo scioglimento del contratto.

Per ciò che riguarda l’eventuale recesso di questo genere di contratto, diciamo che se stipulato a tempo indeterminato, le parti possono recedere in qualsiasi momento dando un congruo preavviso alla controparte, e se invece è stabilito il recesso in caso di vendita del bene,il cessionario che vende deve comunicarlo all’affittuario sempre con congruo preavviso.

Affitto dei fondi rustici

L’affitto dei fondi rustici in passato era materia regolata dal codice civile e dall’autonomia contrattuale, poi la regolamentazione si è incrementata grazie ad una apposita legge, la 203 del 1982, con la quale si sono introdotte regole ben precise al fine di porre dei punti fermi in merito alla durata,al canone, ecc.

La differenza di rilievo nel settore dei fondi rustici sta nel fatto che il contratto d’affitto possa essere stipulato con un coltivatore diretto o un’altro soggetto non coltivatore. Nel primo caso il contratto deve avere una durata minima di quindici anni per consentire una programmazione dell’attività produttiva, anche se il vincolo prevale sul proprietario, mentre il coltivatore può comunque recedere con preavviso tramite raccomandata almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria.

Allo stesso modo se un anno prima della stessa scadenza le parti non disdettano, la legge dispone un tacito rinnovo del contratto. Anche in questo caso esiste un diritto di prelazione a favore dell’affittuario, qualora il proprietario volesse cedere, alla scadenza, in affitto a terzi il fondo dovrebbe comunicare al locatore almeno novanta giorni prima della scadenza le offerte ricevute e il locatore avrebbe diritto ad essere preferito se entro 45 giorni dal ricevimento della comunicazione offrisse condizioni analoghe a quelle comunicategli dal proprietario.

La legge inoltre si esprimeva in passato anche al riguardo del canone di affitto e stabiliva un criterio di calcolo che faceva riferimento al reddito dominicale moltiplicato per coefficienti stabiliti dalle commissione tecniche istituite presso l’ispettorato agrario provinciale, poi a seguito di una dichiarazione di incostituzionalità di tale norma ne è sorto un vuoto legislativo che si è ormai soliti colmare attenendosi ai criteri fissati dai contratti collettivi delle organizzazioni professionali agricole.

L’ affitto a non coltivatore diretto si differenzia principalmente in due aspetti, il primo riguarda il canone che di solito è maggiorato rispetto quello praticato al coltivatore ed inoltre è richiesta la forma scritta mentre nel caso del coltivatore diretto è valido anche il contratto concluso verbalmente.

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