Imposte sulla casa: bollo, registro, ipotecaria, catastale, ICI

La casa è uno dei beni primari ed oggetto costante di particolare disciplina da parte del legislatore, al fine primario di tutelare il diritto di proprietà e per garantire al bene la giusta collocazione tra le priorità delle famiglia. In italia gli immobili e la loro circolazione rappresentano una vasta fonte di approvvigionamento ai fini fiscali, sia con entrate esplicitamente dirette all’Erario, quindi alle Casse centrali, sia con gettiti rivolti ai Comuni, abilitati a dirigere le aliquote in autonomia con massimi prestabiliti.

Tasse e imposte sulla casa

Al rogito appunto entra in gioco l’Erario e nonostante le svariate promesse di miglioramenti il sistema impositivo utilizza come base di calcolo il principio della rendita catastale. Ogni immobile è diviso in ogni comune per zone censuarie, in categorie ed in classi. La rendita viene calcolata per unità catastale semplice o vano e pertanto ogni immobile ha una concreta consistenza catastale in funzione del numero di vani.

Sapere il valore della rendita è fondamentale ai fini dei calcoli impositivi quando l’unità immobiliare non è acquistata dal costruttore edile; in quanto in questo caso specifico si entrerà nel campo di applicazione dell’Iva e la base imponibile corrisponde al reale prezzo di vendita.

Le imposte da prendere in considerazione come costo durante la fase di valutazione di un’acquisto immobiliare da privato sono: l’imposta di bollo, di registro, ipotecaria e l’imposta catastale.La prima imposta invece che al momento vede escludere la prima casa di civile abitazione è l’Ici, che grava su case e terreni in quota direttamente proporzionale al valore degli stessi, ma appunto con un’aliquota differenziata a seconda del Comune di ubicazione del bene.

Imposta di bollo

L’imposta di bollo colpisce una serie numerosa di atti e documenti, e viene definita imposta “cartolare” in quanto si applica all’atto o al documento in quanto tale indipendentemente dal contenuto.

Si dice pertanto che prescindendo dal valore del documento, il suo imponibile è l’atto in sè. La caratteristica primaria riguarda il suo essere fissa o proporzionale a seconda se colpisca in unica misura tuti gli atti e documenti di una certa specie ed è dovuta per ciascun foglio che li compone ; sarà invece proporzionale qualora colpisca il documento in essere in base ad una percentuale fissata a priori.In linea generale esistono una serie di atti che sono soggetti all’imposta di bollo e si distinguono in:

  • atti soggetti ad imposta sin dall’origine, come gli atti civili e giudiziali o amministrativi;
  • atti soggeti all’imposta solo “in caso di uso”, per esempio le scritture private non autenticate che devono essere acquisite dalle pubbliche amministrazioni o dalle cancellerie;
  • gli atti totalmente esenti come tutti gli atti legislativi degli Enti minori quali Regioni, Province e Comuni .

Le modalità di pagamento della suddetta imposta sono imdicate dalla tariffa e sono:

  • in modo ordinario, ossia con versamento ad intermediario abilitato e convenzionato con l’Agenzia delle Entrate;
  • in modo virtuale, cioè attraverso il pagamento diretto all’Agenzia delle Entrate o con versamento in conto corrente postale.

Per ciò che concerne l’argomento figure passive o meglio soggeti passivi dell’imposta di bollo, la legge stabilisce quali sono i soggeti che hanno un obbligo solidale di assolverla :

  • per gli atti soggettia bollo sin dall’origine , sono solidalmente obbligati tutti coloro i quali hanno sottoscritto, ricevuto o accettato l’atto;
  • per gli atti soggetti al bollo solo in caso d’uspo, solo tutti coloro che ne fanno appunto uso.

Da ricordare la recente introduzione del 1 gennaio 2007 con la quale è venuta meno la possibilità di pagare il bollo attraverso l’utilizzo di carta filigranata, carta bollata, del visto per bollo o del bollo a punzone ed ogni altra modalità ordinaria o straordinaria che lo prevedevano, inoltre anche per le cessioni ed il trasferimento di immobili o altri diritti reali è prevista dalla legge la procedura dell’autoliquidazione.

Imposta di registro

L’imposta di registro viene applicata gli atti in occasione della loro registrazione e colpisce in linea di principio tutti quegli atti scritti di varia natura produttivi di effetti giuridici, nonchè tutti gli atti stipulati verbalmente e che debbano, per legge essere sottoposti a registrazione. L’ufficio indicato per la registrazione è appunto l’Ufficio del Registro, che si occupa anche di incassare l’imposta dovuta per ogni singolo atto.

Le origini di questa imposta sono assai arcaiche e risalgono all’esigenza dello Stato di stabilire data certa per tutti gli atti sottoposti a registrazione. Pertanto l’imposta di registro è reale ed indiretta sugli affari e colpisce la capacità di scambio della ricchezza. La registrazione può essere:

  • a termine fisso, se è precisato un termine di scadenza entro il quale è obbligatorio chiedere la registrazione, ad esempio nel settore degli immobili si ha un termine di 30 gg. in caso ad es. di un contratto di locazione;
  • in caso d’uso, come dice il termine stesso se l’atto deve essere registrato quando viene depositato per esempio presso le pubbliche amministrazioni, in attuazione delle Direttive Comunitarie e per evitare la doppia tassazione la legge ha stabilito il principo dell’alternatività dell’applicazione dell’imposta di registro rispetto all’Iva,quindi gli atti soggeti ad Iva si devono registrare solo in caso d’uso e scontano l’imposta in misura fissa;
  • volontaria, solo su richiesta del richiedente, senza vincoli ed in misura fissa.

I soggetti passivi sono semplicemente gli autori dell’atto o che di essi ne traggono vantaggio e sono peraltro i reali debitori,tuttavia in questo caso e nello specifico del settore immobiliare esistono altre persone obbligate e responsabili in solido con l’obbligato primario, bisogna quindi differenziare chi è tenuto a chiedere la registrazione e chi è inceve debitore del tributo. Obbligati a procedere con la richiesta di registrazione sono:

  • il pubblico ufficiale chiamato a redarre gli atti, come il notaio;
  • le parti per le scritture private autenticate;
  • gli agenti immobiliari per scritture non autenticate di natura negoziale stipulate in seguito all’esercizio della loro attività.

Tenuti invece al reale pagamento del tributo sono:

  • le parti in solido e i pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto nonchè i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione;
  • chi ha richiesto la registrazione per gli atti in caso d’uso;
  • l’altro contraente nei contratti in cui è parte lo Stato;
  • l’ente espropriante negli atti di esproprio;
  • gli agenti immobiliari, solidalmente con le parti per le scritture private non autenticate stipulate a seguito dell’esercizio della loro atrtività.

Da sottolineare che nei contratti in cui una delle parti è lo Stato, l’imposta sarà dovuta sempre alla controparte, mentre nel caso di espropriazione per pubblica utilità, dove l’imposta grava sull’ente espropriante senza diritto di rivalsa, la stessa imposta non è dovuta se è lo Stato che espropria. In questa circostanza si procederà a registrazione completamente gratuita. La base imponibile dell’imposta di registro è il corrispettivo dichiarato in atto ossia il valore del bene o del diritto oggetto dello stesso.

Una deroga alla su citata disposizione è arrivata nel gennaio del 2006 con Legge Finanziaria, al fine di fare emergere nei rogiti i reali valori delle cessioni immobiliari per poter avere i dati necessari agli aggiornamenti catastali. Ai fini della determinazione della base imponibile si assume come valore dei beni e dei diritti quello che le parti dichiarano in atto. La misura dell’imposta in cifra fissa è di euro 168e questo importo nn è applicato in caso di atti relativi a locazioni ed affitti di beni immobili, le misure proporzionali dell’imposta invece variano a seconda del genere e del contenuto degli atti a cui si riferiscono.

I trasferimenti di beni immobili prevedono le seguenti aliquote:

  • 8% per le cessioni onerose di beni immobili in genere;
  • 7% se oggetto dell’atto è un fabbricato con relative pertinenze;
  • 15% per i terreni agricoli;
  • 3% per la cessione di beni di interesse storico ed abitazioninon di lusso;
  • 1% per cessione di fabbricati esenti Iva a favore di imprese che li rivendano entro 3 anni;
  • 1% per il trasferimento di immobili compresi in piani urbanistixci particolareggiatidiretti ad attuare programmi di edilizia residenziale, a condizione che l’intervento venga concluso entro 5 anni dall’atto di stipula.

Il pagamento dell’imposta deve avvenire contemporaneamente alla registrazione, in caso di omissione scatteranno per il soggetto debitore le relative sanzioni. Oltre all’imposta principale è possibile, in quanto previsto dalla legge, siano dovute l’ imposta suppletiva, qualora l’Ufficio competente incorra in errore di calcolo e l’imposta complementare da applicare dopo la registrazione, se dovessero mancare alla registrazione stessa degli elementi utili a determinarne il giusto importo.

Imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria è strettamente correlata alla formalità della trascrizione, iscrizione, rinnovazione e cancellazione di atti da eseguirsi presso le Conservatorie dei Registri immobiliari. Ai fini della trascrizione la base imponibile è uguale a quella stabilita ai fini del calcolo dell’imposta di registro. L’aliquota dell’ipotecaria può essere proporzionale o fissa, dove la misura fissa corrisponde ad euro 168 mentre la proporzionale può variare dallo 0,5% al 2%.

Parlando dell’oggetto dell’imposta ipotecaria è necessario ed utile un brevissimo acceno alla trascrizione immobiliare che altro non è che un mezzo di pubblicità relativo a beni immobili ed ai beni mobili registrati, tipo auto, che garantisce la conoscibilità di tutte le vicende relative a questi beni. Soggetti passivi dell’imposta pertanto gli stessi obbligati al pagamento dell’imposta di registro.

Imposta catastale

L’imposta catastale ha come obiettivo quello di colpire tutti i trasferimentidei beni immobili che sono inseriti nel Catasto Edilizio Urbano.

La legge in tema di imposta catastale rinvia completamente alle disposizione stabilite in materia di imposta di registro. Quindi in pratica il presupposto del tributo consiste nel semplice trasferimento dei beni , il soggetto passivo dell’imposta sarà il medesimo obbligato per l’imposta ipotecaria e la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile o dei diritti reali immobiliari in oggetto. L’imposta è pertanto commisurata al valore del bene immobile accertato ai fini dell’imposta di registro o dei trasferimenti a titolo gratuito.

L’aliquota come nelle precedenti imposte può essere stabilita in misura fissa di 168 euro, il caso più comune riguarda la compravendita di un’immobile dall’impresa venditrice prima che la costruzione sia ultimata, o in misura percentuale pari ad oggi all’1%. Inoltre da ricordare che la legge 342/2000 ha stabilito che le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa per tutti i trasferimenti di immobili non di lusso e per la costruzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse ,derivanti da successioni o donazioni sempre che sussistano in testa al benficiario i requisiti ncessari per l’acquisto della prima casa.

L’accertamento e la successiva riscossione del tributo in esame vengono effettuati dall’agente della riscossione nelle sede dell’ufficio di zona dell’Agenzia delle Entrate, attraverso il metodo di autoliquidazione come già si diceva per le imposte ipotecaria e catastale e per il bollo.

ICI

L’introduzione dell’imposta comunale sugli immobili risale al gennaio 1993 e si tratta di un’imposta a base reale il cui gettito viene incassato dai Comuni. Il presupposto ossia il motivo della stessa è semplicissimo ossia il possesso di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli posti in territorio dello Stato indipendentemente dalla loro destinazione.

Sarà utile dare una breve spiregazione di cosa si intende per:

  • fabbricato, unità immobiliare iscritta a catasto urbano con le relative pertinenze;
  • area fabbricabile, è intesa tale una area utile per edificare in base agli strumenti urbanistici generali del Comune in essere;
  • terreni agricoli, sono indivuati in quei terreni adibiti ad attività agraria.

i soggetti che devono versare l’iposta ai Comuni sonoil proprietario dei beni stabilita dalla legge o il titolare del diritto di usufrutto, uso , abitazione, anche se non risiedono stabilmente in Italia.In linea generale e per definizione si può dire che la base imponibile dell’imposta è costituita dal valore dell’immobile, poi entrando nel dettaglio è bene distinguere a seconda del tipo di bene, per :

  • i fabbricati, la base imponibile scaturisce dal prodotto trala rendita catastale ed i seguenti coefficienti: 100 in caso di abitazione e fabbricati a destinazione varia, 50 se sono uffici e fabbricati a destinazione speciale, 34 in caso di negozi e botteghe;
  • le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in commercio alla data del 1 gennaio dell’anno di iimposizione;
  • per i terreni agricoli, la base si ottiene moltiplicando il reddito dominicale risultante dal catasto dei terreni per un coefficinete stabilito in 75.

L’aliquota dell’imposta prevede una variabilità che va dal 4 ad un massimo del 7 per mille, e la decisione di differenziare è di competenza comunale, il soggetto che incassa las stessa; solitamente la variazione di aliquota è dovuta la tipo ne genere di bene sul quale si applica ad esempio se abitazione principale da parte di persone fisiche piuttosto che immobile posseduto da un’ente per finin senza scopo di lucro.

Il versamento deve essere effettuato al concessionario della riscossione in due rate, la prima entro il mese di giugno, di una somma pari al 50% dell’intero dovuto, mentre la seconda rata dal 1°al 16 dicembre, a saldo del dovuto complessivo, tuttavia è permesso un unico versamento; inoltre la dichiarazione veniva presentata per il primo anno di possesso e dopo solo in caso di variazioni,mentre dal 2007 con decreto vi è stata la soppressione dell’obbligo sia della dichiarazione iniziale sia della denuncia di variazioni. Notevoli pertanto le modifiche che si susseguono annualmente con l’emanazione delle leggi finanziarie.

Le modalità di pagamento prevedonol’opportunità di adempimento in modo virtuale ossia con versamento in conto all’agenzia delle Entrate o direttamente all’intermediario convenzionato che rilascerà con modalità telematiche un contrassegno in sostituzione delle marche da bollo.

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