Classificazione degli immobili

Le frequenti operazioni estimative degli immobili allo scopo di determinare il loro reddito consistono anche, ma non solo, nella classificazione degli stessi beni, il che significa differenziare le varie tipologie di fabbricato in tante classi quante sono le loro capacità di reddito.

Come si classificano gli immobili

Alla base del ragionamento però è necessario inserire tutta una serie di altre suddivisioni tipiche del Catasto dei fabbricati sorto per legge come Nuovo Catasto Edilizio Urbano al fine di fare i rilievi geografici e territoriali dei fabbricati e di tenere aggiornati gli estimi catastali su cui si basa l’imposizione fiscale, in funzione dei trasferimenti di proprietà dei beni in caso di compravendita, ma non soltanto.

Il Catasto pertanto è diviso in uffici differenti in funzione del genere di beni immobili che riguarda e nel caso specifico dei fabbricati la struttura del catasto di questi è fondata su Unità Immobiliari suddivise per gruppi, gli stessi in categorie e le categorie in classi.

Gli uffici preposti alla registrazione degli immobili prevedo quindi la distinzione ben precisa dei beni immobili e le nuove categorie del catasto dei fabbricati sono suddivise in 5 gruppi nell’ambito di 2 tipologie di fabbricati , mentre le vecchie categorie erano suddivise in 5 gruppi nell’ambito di 3 tipologie.

La classificazione invece indica la suddivisione in tante classi quanti sono i gradi delle rispettive capacità di reddito. Da distinguere dal classamento che invece consiste nell’attribuire ad ogni unità abitativa a desrtinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza ed a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione.

La consistenza invece rappresenta i parametri usati per la misurazione dei fabbricati che sono stati recentemente modificati e i vecchi coesistono con i nuovi, dove i vecchi parametri delle vecchie categorie catastali sono il vano utile, per il gruppo di tipo A, il metro cubo per le categorie del gruppo B ed il metro quadrato per le categorie del gruppo C. Con l’ultima revisione delle zone censuarie , ossia porzioni di territorio suddivise, il parametro per la misurazione della consistenza delle categorie è il metro quadrato di superficie catastale.

Esiste inoltre ai fini pratici dell’agente immobiliare la classificazione che individua gli immobili ed opera una distinzione a secondo dell’uso e della loro proponibilità. Si tratta pertanto della differenziazione organica e strutturale tra le diverse categorie degli edifici.

Catasto e Ufficio del Territorio

Il Catasto è il vero e proprio inventario dei beni immobili esistenti nel territorio dello Stato ed ha uno scopo sia fiscale sia civile. Lo scopo principale per l’Erario è quello di determinare il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini delle imposte dirette ed indirette.Lo scopo civile invece consiste nell’individuare la proprietà dell’immobile.

Presso ogni capoluogo di provincia esiste quello che un tempo era l’Ufficio Tecnico Erariale e che oggi è l’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia del territorio, che si occupa di tenere in ordine e pertanto aggiornati cronologicamente i redditi dei beni immobili ed i trasferimenti di proprietà a seguito di compravendite, successioni, ecc. Come si diceva inizialmente il Catasto si divide in Nuovo Catasto Terreni e Nuovo Catasto Edilizio Urbano dove la formazione del catasto dei terreni è dovuta alle operazioni topografiche per rilevare il territorio e le tariffe vengono calcolate attraverso operazioni d’estimo.

Il rilievo della particella è la prima cosa da fare, in pratica si rileva una porzione di terreno continua, situata nello stesso comune e di proprietà dello stesso soggetto e con qualità e classe identiche. Per rappresentare in carte planimetriche ogni particella è contrassegnata da un numero di mappa e il suo contorno è definito con una linea continua graficamente, dove la superficie totale viene ad essere calcolata in ettari. Ad ogni particella così identificata viene attribuita una specifica qualità e classe e l’aggiornamento degli estimi dei terreni avviene ciclicamente ogni 10 anni.

Per poter quindi visurare lo stato di un immobile è necessario richiedere la visura all’ufficio preposto in ogni capoluogo di provincia dove sono tenute le mappe dei territori censiti e divise in fogli, a sua volta in particelle e quindi risalire alla superficie ed alla qualità della stessa. Le particelle sono raccolte in schedari e ogni particella avente lo stesso proprietario è riassunta nel registro delle partite e la matricola indica l’elenco in ordine alfabetico dei possessori dei terreni.

Con la nuova informatizzazione degli uffici e poi con la messa in rete a livello nazionale delle informazioni, la richiesta di una visura viene accelerata e rende note subito tutte le informazioni utili senza arrivare ad indicare nulla di più che non un certificato contenente i dati identificativi del proprietario o dei proprietari, il numero della particella e il foglio del Comune dove si trova l’immobile, evitando la partita.

Suddivisione degli immobili

La prima distinzione consiste nel classamento dei beni cosi distinti in immobili a destinazione ordinaria e:

  • divisi per categorie A in fabbricati per uso abitazione, come per esempio abitazioni civili, popolari, economiche, rurali, ville, ecc;
  • in categoria B, includendo fabbricati collettivi, come convitti, collegi, case di cura ed ospedali e biblioteche,ecc;
  • in cat. C i fabbricati ad uso commerciale, tutti i negozi , le botteghe, i magazzini, i depositi, le autorimesse, ecc;
  • la seconda categoria riguarda gli immobili a desinazione speciale, con il gruppo D dei fabbricati per uso industriale e commerciale come gli alberghi, gli opifici, le pensioni, gli istituti di credito,ecc;
  • ancora il gruppo E che raggruppa gli immobili a destinazione particolare e li divide in stazioni per servizi di trasporto, ponti comunali o provinciali a pedaggio, edicole per i giornali o pese pubbliche e chioschi, fabbricati destinati ad edifici per il culto e costruzioni nei cimiteri, ecc.

Il nuovo quadro generale delle categorie suddivise in 5 gruppi invece a seguito del D.P.R. 138/1998 sancisce unità immobiliari ordinarie divise in gruppi R,P, T e unità immobiliari speciali divise in gruppo V e Z, dove si distinguono specificatamente nel seguente ordine:

  • gruppo R
    U.I. a destinazione abitativa di tipo privato, come ville , villini e abitazione residenzaili o promiscue e tipiche del luoghi;
  • gruppo P
    U.I. a destinazione pubblica, per residenze collettive, per immobili con finalità sanitarie, rieducative, amministrative, scolastiche e culturali o simili;
  • gruppo T
    U.I. a destinazione terziaria come negozi, magazzini e simili, pensioni, fabbricati, autorimesse, uffici e laboratori;
  • gruppo V
    per le U.I. speciali per le funzioni pubbliche dove si inseriscono stazioni per servizi di trasporto, stabilimenti balneari e terme,fiere, ospedali, fabbricati per lo sport e divertimento e zoo, cappelle ed oratori nonchè edifici destinati al culto e tutte quelle unità immobiliari non censibili ne gruppo P per la presenza di caratteristiche non ordinarieo non riconducibili per destinazione alle altrre categorie del gruppo V;
  • gruppo Z
    U.I.a destinazione terziaria e produttiva e diversa, dove si segnalano gli immobili per funzioni produttive, connesse all’agricoltura, al terziario, al commerciale, per funzioni ricettive, per funzioni di spettacolo, stazionbi di servizio per distribuzione dei carburanti, posti barche inclusi i porti turistici, edifici galleggianti ed unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria non censibili nelle categorie dei gruppi R e T per la presenza di caratteristiche non ordinarie o unità immobiliari non riconducibili , per destinazione, alle categorie del gruppo Z.

Norme Tecniche per determinare la superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria

Esistono dei criteri generali per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione come dicevamo ordinaria, ossia i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad un massimo di spessore di centimetri 50 mentre per i muri in comune si calcolano al 50 per cento fino alla metà dello spessore ossia 25 centimetri al massimo.

Altra regola riguarda la superficie dei locali principali e degli accessori o le loro porzioni, con una altezza utile inferiore al metro e mezzo questa non entra nel computo della superficie catastale; per quel che riguarda i collegamenti verticali come le scale, le rampe, gli ascensori, vengono computati in misura pari alla loro proiezione orrizontale ed infine la superficie così ottenuta sarà arrotondata al metro quadrato. Altri criteri valgono nel caso si abbiano ad oggetto unità immobiliari del gruppo R e P, in questo caso la superficie catastale è data da diverse somme:

  • della superficie dei vani principali ed accessori a servizio diretto dei primi;
  • della superficie dei vani accessori a servizio indiretto nella misura del 50 per cento qualora comunicanti con i vani del precedente punto, del 25 per cento qualora non comunicanti;
  • della superficie dei balconi, terrazze e similari di pertinenza esclusiva dell’unità in esame nella misura del 30 per cento fino a 25 metri quadrati e del 10 per cento per quote eccedenti, qualora queste pertinenze siano comunicanti come sopra, del 15 per cento fino a 25 metri quadrati e del 5 per cento per l’eccedenza se non comunicanti.

Per le unità immobiliari che fanno parte del gruppo P il calcolo della superficie si effettua sommando le pertinenze nella misura del solo 10 per cento, della superficie dell’area scoperta computata nel massimo del 10 per cento se costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare fino alla superficie definita dai vani principali ed accessori a servizio diretto e del 2per cento per le aree eccedenti.

Nel caso di parchi e giardini e corti o similari la superficie è da sommare solo per la parte eccedente il quintuplo della superficie catastale dei vani principali e degli accessori a servizio diretto come nella prima voce. Per le unità immobiliari del gruppo P dette pertinenze non si computano.ulteriori dettagli specifici riguardano i computi nper le unità immobiliari di categoria R/4. Sorvoliamo le parti complicate del calcolo. Aggiungeremo i criteri generali per le unità immobiliari del gruppo T, indicando che per gli immobili di tale categoria la superficie catastale e data dalla somma :

  • della superficie dei locali avente funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto diquelli principali;
  • della superficie dei locali accessori computata nella misura del 50 per cento se comunicanti con i principali e del 25 per cento se non comunicanti;
  • della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento;
  • della superficie dell’area scoperta che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nel 10 per cento e per le unità immobiliari di cat. T/1 nella ,misura del 20 per cento, per le stesse unità di quest’ultima categoria, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali è computata nella misura del 50 per cento.

Unità immobiliari e loro categorie ai fini dell’attività del mediatore immobiliare

Per rientrare nell’aspetto molto pratico della funzione di una classificazione dei beni immobili è bene rammentare che all’agente immobiliare o mediatore interessa molto la specifica dei dettagli e delle caratteristiche del bene immobile per poterlo inserire organicamente in offerte immobiliari adeguate.

Conoscere pertanto a fondo i particolari che fanno di una unità immobiliare un genere piuttosto che un altro è di fondamentale imprescindibilità. Solo cosi è possibile attraverso la propria attività proporre beni ad utenti interessati al loro genere preciso. La lista dei generi è sicuramente molto ampia, inserendo nel settore unità immobiliari ogni tipologia d’uso, partendo da:

  • immobili commerciali e di servizi, che altro non sono che i negozi, gli uffici in generale;
  • immobili a destinazione industriale e artigianale, che sono tutti quegli edifici in cui si svolgono attività dirette alla produzione di beni e alla loro trasformazione;
  • immobili e terreni agricoli, quindi terreni non edificabili,e risulta non considerato edificabile un terreno agricolo anche se la normativa in essere consente l’edificazione nella zona agricola, i fondi eventuali costruiti devono essere necessari solo alla conduzione del fondo, in quanto prevale sempre il fondo sulle costruzioni;
  • terreni edificabili, invece sono i lotti dove è prevista specifica edificabilità in base anche ai piani urbanistici delle zone in cui insistono;
  • immobili residenziali, si intende in modo pratico la casa di abitazione ed anche in questo caso si avranno sottospeci in ragione della costituzione morfologica ed architettonica.

Ovviamente per la figura dell’intermediario immobiliare gli immobili che rientrano nella categoria dei residenziali è il riferimento più comune per lo svolgimento dell’attività, esulando da quelle figure professionali specializzate in immobili di un specifica categoria.

Unità immobiliari residenziali: diversi tipi edilizi

Gli immobili definiti per natura residenziali assumono poi diverse configurazioni e quindi prendono nomi differenti a seconda del criterio con il quale vengono edificate, a seconda della forma e della cubatura già possiamo distinguerle in due grandi categorie che dividono le case unifamigliari dalle plurifamigliari, che come l’ etimologia conferma avranno specifiche forme di adattabilità ad uno o più nuclei famigliari.

Dove le case unifamigliari sono ancora suddivise in uni-singole ed associate, mentre le plurifamigliari in isolate, contigue e case collettive. Le case unifamigliari singole sono edifici liberi da ogni lato e dotate spesso di un giardino, riservate a utenti economicamente benestanti, le uni -associate invece sono composte da più alloggi per diverse famiglie con accesso autonomo direttamente dalla strada e sono privi di qualsiasi via di comunicazione tra loro se non oer le strade di accesso, le case plurifamigliari possono invece essere isolate se gli stabili hanno i quattro lati liberi e gli alloggi sono disimpegnati da zona ingresso con ascensore e vano scale, le contigue sono caratterizzate dal collegamento di diversi elementi tra loro attraverso muri perimetrali in comune,infine le case collettive sono quelle case pluri famigliari in cui si conglobano tantissime unità abitative di piccole dimensioni e con una precisa dotazione di servizi in comune come la lavanderia e i ristoranti per esempio.

Storicamente rilevante anche lo sviluppo e gli ammodernamenti che si sono susseguiti nel corso della storia nel nostro paese tanto da partire ai tempi dell’antica Roma fino alla costruzione tipica odierna e prevedendo:

  • casa a corte
    ossia derivante dalla domus romana, così chiamata in quanto al suo interno si presenta una corte di grande dimensioni con affacci inizialmente verso l’interno e poi evolvendo con affacci anche esterni;
  • casa a torre
    tipica del periodo medioevale, rappresentata da una casa molto alta che si sviluppa attorno ad un nucleo centrale che include le scale e l’ascensore;
  • casa a schiera
    che riguarda in particolare il periodo medioevale, si inserisce in un terreno allungato e si sviluppa generalmente su un paio di piani, al massimo tre ed ha ingresso indipendente e di solito una area di verde di perinenza, o sul davanti o sul retro,è costruita in continuità con altre case dello stesso genere, pur avendo origini antiche ad oggi questo tipo di casa sta conoscendo un buon riscontro per la privacy che garantisce e per l’opportunità di un giardino privato annesso, anche se i costi di costruzione sono sicuramente più incisivi degli altri tipi;
  • casa in linea
    alla fine del tardo medioevo la casa in schiera si accorpa ogni due o persino quattro alloggi per piano, dove l’alloggio si sviluppa orizzontalmente su un unico livello e conitnua dal piano terra fino all’ultimo piano lasciando sparire il principio di unità abitativain verticale da terra a cielo.

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