Comprare e vendere casa

Comprare e vendere casa è una delle operazioni in campo immobiliare di maggiore frequenza, soprattutto nel nostro paese dove la storia e la tradizione ci hanno introdotti al culto della proprietà, grande o modesta che sia.

Comprare e vendere casa: cosa fare

Il primo passo essenziale per comprare casa consiste nel conoscere esattamente il proprio potere di spesa, può sembrare un’ affermazione sciocca o scontata, ma spesso molti potenziali acquirenti dimenticano i costi aggiuntivi al prezzo dell’immobile selezionato ed inoltre non è detto che, pur avendo la disponibilità finanziaria necessaria, la scelta di acquistare sia la più consigliabile, valutate anche tutta una serie di circostanze.

L’azione dell’acquisto e della vendita molto spesso sono correlate non solo per l’evidente presenza di un venditore ed un acquirente ben distinti , ma anche perchè a volte lo stesso venditore dovrà poi acquistare una nuova casa, per motivi per esempio di spazio o di scelte di vita differenti, tipo cercare una villetta con giardino piuttosto che vivere in un condominio.

Per contro il potenziale acquirente talvolta ha necessità di vendere un’abitazione per raccimolare il denaro ed acquistarne altra, insomma un pò tutti a seconda dei tempi e modi siamo o saremo da entrambe le parti.

Fare bene i conti, detto un pò semplicemente, può essere un buon consiglio, soprattutto per chi affronta la compravendita per la prima volta, analizzando le zone in cui acquistare e le esigenze della propria famiglia, nonchè il proprio reddito e non sottovalutando i costi reali del notaio, dell’agenzia immobiliare e dell’atto di mutuo.

Analizzare a fondo anche se l’acquisto sul nuovo sia preferibile rispetto ad un buon vetusto ristrutturabile con anali costi/benefici della possibile ristrutturazione e l’incisività della differenza di prezzo da poter risparmiare.

Al termine delle valutazione soggettive è importante e non di meno, orientarsi e comprendere il labirinto delle offerte e delle occasioni, anche per chi decide di vendere un proprio bene immobile, usanto termini tecnici e strettamente settoriali del settore, idonei e rifuggire da introiti facili o eccessivi.

La procedura da seguire per procedere con una corretta compravendita immobiliare nel nostro paese è sottoposta e leggi specifiche e procedure consolidate, garantite e supportate da agenti immobiliari regolarmente iscritti e notai, al fine esclusivo di assicurare uno dei diritti più importanti che è il diritto di proprietà.

Comprare casa oggi

A partire dal 2008 a seguito dello choc finanziario molti paesi europei ed extraeuropei hanno visto la crisi riversarsi sul mercato immobiliare, come è avvenuto in Spagna, in Gran Bretagna e negli Stati Uniti, per fortuna invece in Italia il riscontro è stato differente.

A differenza delle congetture errate appunto, lo tsunami di enormi dimensioni in Italia non si è verificato, si sono sentiti contraccolpi in particolare sui prezzi, calati, e sulla reale chiusura di compravendite, tuttavia il mattone nel nostro paese ha tenuto e sembra che le previsoni per l’anno entrante e quelli a seguire evidenzino già flebili segnali di ripresa.

Gli esperti dei maggiori network immobiliar,i in base ai trend, e secondo i dati dell’Agenzia del Territorio, per una svariata serie di ragioni strutturali chi oggi acquista ai valori attuali ha poco motivo di temere che i prezzi sostenuti oggi, tra qualche anno, saranno di molto più bassi, in pratica sembrano darci buone speranze sul fatto che gli investimenti non perderenno di valore, si scongiurano effetti svalutativi.

I motivi strutturali principali di queste positive previsioni fanno capo alle banche e alle famiglie proprietarie degli immobili, dove le prime nonostante la crisi non hanno immesso sul mercato, come negli Usa, blocchi di immobili entrati in loro possesso e le famiglie potenziali venditrici non svenderanno mai la loro abitazione ad un valore di sottostima.

In conclusione, questo momento economicamente così particolare, si afferma sia la giusta fase in cui fermarsi e valutare le opportunità immobiliari, in particolare mettendo a confronto le possibilità di acquisto per famiglie con almeno due stipendi in considerazione dei seguenti fatti:

  • i prezzi negli ultimi anni sono scesi;
  • i tassi dei mutui sono al minimo, in riferimento ai tassi praticati prima della famosa bolla giunta da oltreoceano;
  • gli stipendi, sono in media lievemente cresciuti e comunque sempre, in base alle statistiche, oltrepassando il tasso d’inflazione.

Analizzare i conti e fare calcoli di convenienza

La prima decisione da gestire al momento di un probabile acquisto è quella di imporsi una accurata definizione dei termini di spesa in diretta corrispondenza con le disponibilità liquide, e le eventuali necessità di prestiti o finanziamenti; un’ operazione che banalmente potrebbe apparire scontata, mentre molti intenzionati all’acquisto scarsamente mettono in atto.Le voci che concorrono alla spesa globale non si esauriscono in pochi punti percentuale, bensì pesano sicuramente anche per 10-12% rispetto al prezzo d’acquisto del bene immobile.

Non sono da tralasciare in un conto realistico le spese legate a mobili da acquistare, trasloco, utenze da allacciare e molto ancora se la casa avesse bisogno di ristrutturazione radicale.

Per esemplificare possiamo presumere un possibile acquisto dove la premessa sarà quella di essere tranquilli e quindi avere a disposizione almeno il 35-40% dell’intero prezzo di vendita e disporre per la rimanenza di un mutuo la cui rata non gravi sul reddito personale mensile se non per un terzo dello stesso; in questa auspicabile circostanza è opportuno inserire i margini di spesa che si affiancheranno cioè:

  • la parcella notarile, sia per l’atto che per l’atto di ipoteca;
  • tutte le imposte che gravanosull’acquisto;
  • tutti i costi che implica un mutuo;
  • il costo della mediazione, se intervenuto un agente immobiliare.

Pertanto con una somma di denaro liquida disponibile inferiore al 35% sarà davvero arduo garantire continuità nei saldi delle rate di un mutuo qualora si verificassero eventi straordinari di spesa. La stessa stesura di analisi economico-finanziarie sono consigliabili di riflesso al venditore del bene immobilare che nel caso di prima casa, sarà intenzionato ad un contemporaneo riacquisto, quindi dovrà evidentemente preoccuparsi di accettare proposte d’acquisto conformi e non troppo lontane dalla stima del suo bene.

Ultimo, ma non meno importante è il calcolo di convenienza eseguito per escludere ad esempio una compravendita e preferire una locazione o il contrario, si tratta di simulazioni che in pratica non possono dare un risultato scientificamente provato, in quanto bisognerebbe effettuare il confronto con la stessa abitazione e che fosse contemporaneamente in vendita o offerta in locazione, tuttavia il raffronto mettendo in discussione le disponibilità di denearo contante ed il reddito della persona, posso dare idea sulla scelta migliore.

La sfida della scelta tra l’acquisto con mutuo o la locazione quando si dovesse acquistare per es. un alloggio dal prezzo di 100.000 euro e si avessero la metà dei denari in contanti e l’altra metà il valore del mutuo, sarebbe vinta dall’uno o dall’altro calcolando la rendita dei 50.000 euro investiti dall’inquilino invece che versati per l’acquisto e conoscendo il saggio d’interesse del mutuo. Senza poi entrare nei singoli casi possibili, ma stabilendo in linea generale una serie di “a favore” o “contro” si potrebbero sintetizzare per i seguenti punti:

  • la perdita grande della locazione consiste nel fondo perduto dei canoni mensili versati e la sola alternativa utile al locatario con disponibilità liquida è quella di investirla in modo da diminuire il costo effettivo del canone con gli interessi dell’investimento;
  • il mutuo dall’altro canto ha dei costi notevoli, tuttavia favorisce la facoltà di detrazioni fiscali sugli interessi ed inoltre un mutuo a tasso fisso grazie all’inflazione vede la sua rata diminuire di peso nel tempo.

Individuare zona e genere di casa adatti alle propire esigenze

Sempre attenendosi ad un discorso di spesa proficua, anche la scelta della zona in cui ricercare l’immobile appare di spicco. Notevoli e diversificate ad oggi le tecnologie in grado di aiutare un potenziale compratore ad eseguire esamine in funzione della distanza dal proprio luogo di lavoro e dalle scuole dei bambini o da tutte quelle location nelle quali si reca con frequenza.

Per selezionare è necessario stabilire un confine ben preciso, all’interno del quale ritracciare ulteriori zone preferite rispetto ad altre, molte volte un piccolo compromesso in questo senso può portare enormi vantaggi economici; inutile risparmiare sull’acquisto di una casa completamente decentrata se poi sarà necessario spendere il doppio di carburante per raggiungere il lavoro, oppure preferire un seppur minimo svantaggio economico se in cambio si può migliorare la qualità della vita tipo vivere in prima collina dove la zona residenziale incide di qualche punto percentuale sul prezzo piuttosto che spendere meno ma ai margini di una strada ad alto scorrimento. Preferire l’hinterland a volte permette di scegliere abitazioni più confortevoli in termini di dimensioni e meno traffico, a discapito di 10 minuti di sveglia anticipata la mattina.

Confrontare ancora la possibilità di acquistare un  bene immobile nuovo magari dal costruttore o usato e bisognoso di ristrutturazione, è un altro grande dilemma. Il costo della ristrutturazione incide mediamente del 20%, tuttavia non basta fare un calcolo matematico, ben altri fattori soggettivi vanno ad inficiare o meno la scelta per l’una o l’altra condizione, ad es.:

  • una casa nuova di recente costruzione avrà sicuramente, come per legge, una garanzia decennale e sarà stata costruita secondo canoni di ultima generazione, a differenza di case meno attuali, con forti risparmi energetici che avranno un risparmio tangibile con gli anni;
  • la ristrutturazione a seconda dell’ubicazione della casa, compresi i costi di smaltimento dei materiali di scarto o di demolizione, può essere molto più costosa che non l’acquisto diretto sul nuovo;
  • l’acquisto dell’immobile direttamente dall’impresario costruttore impone il pagamento dell’iva sul valore reale del bene, mentre in caso di acquisto da privato o società non costruttrice si applica l’imposta di registro sul valore catastale;
  • le opere di ristrutturazione dal canto loro permettono agevolazioni ai fini di detrazione fiscale del 36% diluito in 10 anni se si tratta di manutenzione straordinaria e del 55% per gli interventi ai fini di adeguamento alle norme sul risparmio energetico, e comunque ad oggi questo tipo di spese devono essere effettuate entro il 31/12/2011.

Vendere e descrivere adeguatamente l’immobile

La parte del venditore nel settore immobiliare non è affatto meno complicata della posizione del potenziale acquirente impegnato in un miriade di calcoli e, come abbiamo visto, valutazioni oggettive e soggettive; il venditore deve essere in grado di offrire il proprio immobile al mercato utilizzando le vie e le terminologie tecniche e di settore adeguate, supportate da tutta la documentazione ad oggi richiesta dalla legge.

Esistono in rete milioni di pagine che trattano l’argomento immobiliare, inclusi gli annunci ed al venditore spetta il difficile compito di inserire l’immobile nel canale piu’ adatto per raggiungere, senza troppe perdite di tempo, effettivi interessati usando dei vocaboli il più strettamente possibile vicini alla realta’, che la ottimizzino e la rendano giustizia.L’avvalersi di una figura professionale esperta del settore certamente faciliterebbe la cosa, tuttavia anche nell’eventuale scelta è sempre utile diffidare di chi non risulti competente e richieda denaro per esempio per far fare delle visite al vostro immobilie.

Tornando alla terminologia, bisogna ricordare di descrivere dettagliatamente e con il loro nome tutte le caratteristiche dell’immobile che si decide di vendere, e quindi sarà utile sfruttare termini precisi come bow-window per indicare quegli elementi di struttura sporgente della casa con vetrate decorate oppure specificare che l’abitazione è un loft se era usata un tempo come laboratorio o magazzino o ancora parlare di soffitta e o di mansarda a seconda se dichiarata agibile ecc. ecc.

La quotazione corretta della casa da vendere è la parte forse maggiormente complicata, in quanto per arrivare a stabilire un prezzo sarebbe utile il parere di un esperto, un tecnico in grado di eseguire una vera e propria stima. Di norma il prezzo viene correttamente determinato dal criterio comparativo ossia la quotazione stabilita al metro quadrato viene rapportata al prezzo di altri stabili con caratteristiche analoghe a quello da valutare, facendo riferimento agli ultimi mesi.

I borsini delle società di intermediazione e le liste ufficiali dell’Agenzia del territorio sono molto utili per questo scopo,con l’elenco di tutti i comuni italiani e indicano i prezzi a metro quadrato, sulla base di una consolidata prassi commerciale. Tuttavia spesso le vendite avvengono a corpo e non a misura, pertanto le misure reali possono essere inferiori a quelle dichiarate in atto e questo costituisce una difficoltà, significa in pratica che chi vende può indicare misure superiori a quelle reale e quindi sarà difficile avere una corretta valutazione della casa.

Altre discriminanti entrano in gioco per la determinazione del prezzoe e sono :

  • la zona di ubicazione, la cosiddetta location,ed il discorso dei costi alti delle zone centrali vali sia per la città che per l’hinterland;
  • l’epoca di costruzione dell’edificio, la casa con oltre 20 anni di vita , a meno che non sia stata ristrutturata recentemente, ha un basso valore, tranne che nel caso di edifici storici o valorosi architettonicamente;
  • l’ambiente che circonda la casa ha un’influenza molto precisa, se zona chic sarà un’addizionale, al contrario un deterrente economico;

ultimo, ma non meno ineressante l’aspetto strutturale dell’edificio.

La compravendita fino al rogito

Il percorso che le parti intraprendono per arrivare all’atto notarile di compravendita è sicuramente molto laborosio e necessità di scrupolo e precisione, in quanto un contratto anche se definito in malo modo avrà delle nette conseguenze. Il primo passo verso la meta del rogito consiste nella firma di una proposta irrevocabile quando si opera attraverso una agenzia, in questo modo si prenoterà la casa alla quale si è interessatie si riconoscerà il diritto alla provvigione al mediatore intervenuto.

L’acquirente in questo modo si impegnera’ a dare escuzione all’acquisto se verrà accetta la proposta da parte del venditore, perchè aderente alla richiesta, e contestualmente alla proposta si dovrà allegare acconto o caparra per regolarizzare la prima fase dell’operazione. Le condizioni della proposta divengo a questo punto la base per la stesura del preliminare di acquisto noto come compromesso.

La redazione del compromesso non è obbligatoria, si potrebbe andare subito a rogito, tuttavia e’ sconsigliato tra persone che non si conoscono e si fidino completamente. Se si acquista avvalendosi della figura del mediatore immobiliare la registrazione e la trascrizione del compromesso offrono una serie di garanzie molto ampie e maggiori di un semplice accordo tra privati. Comunque la trascrizione non è obbligatoria, bensì la registrazione deve essere per legge. Alla quasi conclusione ci si presenta al rogito davanti ad un notaio e secondo la attuali norme vigenti nello stesso è necessario indicare il prezzo pagato effettivamente anche se le imposte, nella vendita tra privati, si pagano calcolandole sul valore fiscale; dove per valore fiscale si intende il risultato del calcolo rendita fiscale per coefficiente.

Il documento inoltre redatto dal notaio deve contenere:

  • le indicazioni precise delle formule di pagamento e saldo dell’operazione, tipo modi e mezzi utilizzati con dettaglio degli specifici, ai fini della tracciabilità;
  • l’eventuale identificazione del mediatore che ha partecipato con la sua attività alla conclusione della trattativa, con tutti i dati identificativi;
  • le spese per la mediazione, se intervenuta, e le formalità per il loro pagamento.

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