Diritto di proprietà e usufrutto

Il diritto di proprietà è contemplato nel Codice Civile all’ art. 832 e la disposizione recita : ” Il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Cosa sono il diritto di proprietà e l’usufrutto

La caratteristica del diritto di proprietà è quella di essere il diritto reale per eccellenza, ossia un diritto tipico che assicura al titolare un potere immediato ed assoluto su un bene.I diritti reali oltre al diritto di proprietà si distinguono in diritti reali di godimento e di garanzia, dove i primi limitano il potere di godimento del proprietario al solo trarre utilità dalla cosa, mentre di garanzia sono quelli consistenti in un vincolo giuridico imposto su un bene a garanzia di un credito.

La proprietà ed il diritto di esercitarla hanno una serie di caratteristiche peculiari proprie nelle sua interezza, tuttavia nel settore specificatamente immobiliare il legislatore deve considerare anche gli interessi individuali dei terzi rispetto al diritto del proprietario, pertanto può decidere di porre dei limiti alla proprietà nell’interesse pubblico e nell’interesse privato.

Acquistare una casa o un qualsiasi bene immobile è senz’altro il modo più rapido per diventarne proprietari, tuttavia è sempre la legge che indica gli altri modi di acquisto del diritto di proprietà e anche il loro titolo, ossia se originario cioè indipendente da un precedente titolare o se derivativo e quindi direttamente dal proprietario di prima.

La proprietà di una casa è fortemente importante e si deve distingure con l’eventuale possesso, in quanto un proprietario ha delle possibilità che invece il possessore non può affatto vedersi riconosciute, se non illecitamente. Infine poi sono previste dalla legge delle azione a tutela della stessa proprietà al fine di accertare ed affermarla nei confronti e contro chiunque la contesti direttamente o vantando dei diritti che la limitino.

L’usufrutto è un diritto che si concreta appunto in una limitazione per il proprietario dell’immobile, la cui situazione risulta gravata in quanto non può usare il bene ossia la casa di sua proprietà e tanto meno farne propri i frutti, pertanto il suo diritto viene completamente svuotato e viene denominato ” nudo prorpietario” e lo stato di fatto, nuda proprietà.

Caratteristiche del diritto di proprietà

I diritti reali sono una categoria di diritti che implicano un potere diretto sulla “res”, ossia la cosa e in quanto tali si caratterizzano per la loro:

  • immediatezza, in pratica l’ utilizzo diretto del bene senza interposizioni o interventi turbativi di terze persone;
  • l’assolutezza cioè il proprietario di una casa può far valere la sua titolarità nei confronti di tutti e gli stessi sono doverosamente obbligati e rispettare l’assolutezza del diritto al suo titolare;
  • la tipicità, cioè tutti i diritti reali sono previsti e riconosciuti dalla legge e pertanto fissati in un numero ben preciso, senza la possibilità di crearne degli altri;
  • il diritto di proprietà e gli altri diritti reali conferiscono al titolare il cosiddetto diritto di sequela o di seguito che consente di perseguire la casa o il bene in questione presso qualunque soggetto si trovi.

Il diritto di proprietà e’ quello fra i diritti reali che dona la più grande sfera di facoltà, la completa disponibilità del bene. Solo a titolo informativo aggiungo che gli altri diritti reali si distinguono in :

  • reali di godimento, dove il potere di disporre della della cosa è limitato al trarre il beneficio che essa può darne e sono la supeficie, l’enfiteusi, l’usufrutto che analizzeremo in particolare, l’uso, l’abitazione e la servitù;
  • reali di garanzia, che consistono in un vincolo imposto su un bene per garantire un credito esistente e sono il pegno e l’ipoteca.

Come anticipato il diritto di proprietà è contemplato dalla legge che ne definisce il contenuto all’art. 832 c.c. e da tale testo si possono smembrare i vari aspetti che tale diritto contempla. Innanzitutto si parla del diritto di godere cioè decidere se e come o in quali termini utilizzare la proprietà, di disporre della stessa e pertanto di venderla o darla in donazione o costiutire dei diritti sulla stessa a favore di altri come dare in locazione il proprio appartamento.

Il diritto di proprietà riconosce al suo titolare delle opportunità tali da garantirgli:

  • la pienezza nel disporre del bene;
  • l’elasticità con la quale il diritto di proprietà può essere compresso da un altro diritto temporaneo come nel caso di un’ abitazione per esempio l’usufrutto e ritornare nella sua assolutezza allo scadere del termine;
  • l’autonomia e l’indipendenza per cui per esercitare la proprietà non è necessaria l’esistenza di altro diritto altrui;
  • la non prescrittibilità cioè anche non usare una casa di proprietà manitene la titolarità del diritto, solo l’usocapione ne permette l’acquisto;
  • la perpetuità cioè il proprietario della sua casa resterà tale per sempre, a meno di interventi di alienazione dallo stesso eseguiti.

Limiti imposti dalla legge al diritto di proprietà

Può capitare che nell’esercitare il suo diritto di proprietà un titolare, ad esempio per le proprietà fondiarie è comune, si trovi nella sgradevole circostanza di limitare l’utilità di altri sia essa privata o collettiva, in questo caso il legislatore deve intervenire per rimediare ponendo dei limiti a questo esubero. I limiti stabiliti nell’interesse pubblico sono due procedure contemplate dal diritto amministrativo, trattasi di:

  • espropriazione nell’interesse pubblico che corrisponde alla consegna, da parte del proprietario, per es., di un terreno in posizione tale da impedire l’attuazione di un Piano Regolatore, dello stesso all’ente che ne fa richiesta tipo il Comune o La Regione previo pagamento di un giusto indennizzo che l’ente riconosce così come contemplato all’art. 42 dalla nostra Carta Costituzionale;
  • requisizione, cioè la possibilità di requisire il bene provvisoriamente per dei motivi gravi, anzi esigenze pubbliche gravi, quali ad esempio una guerra ed anche in questo caso deve essere riconosciuta una corretta indennità.

I limiti posti invece nell’interesse privato sono riferiti alla proprietà immobiliare nello specifico e si impongono di regolare i rapporti tra le proprietà vicine e confinanti. Andremo ad elencarli al fine di chiarirne le caratteristiche iniziando da:

  • limiti che riguardano le distanze nelle costruzioni, questa materia viene regolata dai regolamenti dei singoli Comuni e dove, in mancanza, il Codice Civile stabilisce norme applicabili, come per es. nel caso della comunione forzosa del muro o della distanza degli apiari da strade di pubblico transito;
  • limiti che contemplano luci e vedute, dove si intendono per luci delle aperture nell’edificio che permettano solo il passaggio della luce e le vedute che consentano anche di sporgersi nel fondo altrui;
  • limiti che riguardano le acque private del proprietario del terrenoin cui esistono;
  • lo stillicidio ossia al proprietario di un immobile è richiesto di costruire tetti in maniera tale da non far scolare le acque piovane nel fondo del vicino;
  • il divieto degli atti di emulazione, cioè tutti quegli atti che non hanno altro scopo se non quello di arrecare molestia o addirittura nuocere agli altri.

Altro limite fisso e previsto è dato dalle immissioni che un proprietario dve assolutamente evitare nei confronti del vicino, garantendo a se stesso l’opportunità di esercitare il proprio diritto con il limite insormontabile dato dalla soglia di normale tollerabilità, capita spesso nel caso di vicini di casa con giardini e cani che abbaiano oppure persone che vivono nello stesso condominio e lamentano rumori molesti per es. di strumenti musicali, il giudice sicuramente in caso di ricorso ad esso, stabilirà un doveroso adeguamento ai limiti della normale tollerabilità.

Modi di acquisto della proprietà

Il Codice Civile indica espressamente i modi attraverso i quali si diviene proprietari di un bene, sia esso immobiliare che non, e ne fa un’elencazione all’art.922 dove si distinguono in :

  • modi di acquisto a titolo originario, quando l’acquisto della proprietà non è affatto legato al rapporto diretto tra vecchio e nuovo titolare del diritto, bensì questo sorge nella sfera personale del nuovo proprietario autonomamente e sono l’occupazione, l’invenzione, l’accessione e l’usocapione che tratteremo specificatamente;
  • modi di acquisto a titolo derivativo che si esemp0lifica chiaramente nella compravendita, in cui diritto di proprietà dipende dall’esistenza del diritto di un precedente proprietario.

Per semplici definizione è possibile riconoscere nell’occupazione la presa di possesso di cose mobili accompagnata dall’idea di farle proprie e capita per beni abbandonati o di proprietà di nessuno; l’invenzione invece non è altro che il vero e proprio ritrovamento di una cosa che deve essere restituita la legittimo proprietario, tuttavia se questo non si ritrova, il diritto di proprietà resta al ritrovatore, concedendo per legge un tempo massimo all’iniziale proprietario per reclamare il bene. In ambito di ritrovamenti una forma particolare è prevista per i cosiddetti tesori, cioè i beni di pregio anche nascosti per es. in un terreno, dove al proprietario del fondo in cui si ritrova verrà attribuita la proprietà se a ritrovare sarà lui stesso,mentre solo la metà del valore se il ritrovatore è persona diversa.

L’accessione, ancora prevista per legge come modo di acquisizione della proprietà a titolo orginario, si verifica quando la proprietà di una cosa, tipo di un suolo, si estende anche a ciò che viene ad unirsi ad esso per effetti naturali o forzosi dell’uomo, tipo un’edificio costruito sul fondo in questione.

Differenti ipotesi di accessione

Innanzi tutto possiamo partire con il dire che l’accessione si verifica quando la proprietà di una cosa si amplifica, si estende sino a comprendere ciò che vi è unito o per natura o per opera umana, ad esempio un terreno e gli alberi oppure un fondo ed un casa edificata sopra; la caratteristica di tutto questo però è la non necessaria volontà del proprietario del fondo di far sue le cose in esso inserite, e quindi ne diviene proprietario per accessione anche senza saperlo. Le ipotesi di accessione si possono distinguere nelle seguenti:

  • accessione di cosa mobile ad immobile, il suolo e gli alberi o le case dove queste ultime pur essendo beni immobili vengono considerate come un insieme di beni mobili cioè cemento, mattoni, tegole ecc.;
  • accessione da immobile ad immobile, nel caso raro in cui il proprietario di un edificio occupi in buona fede parte del suoloaltrui; altri casi previsti dalla legge sono l’alluvione e l’avulsione, l’alveo abbandonato e l’isola formata nel fiume;
  • accessione da mobile a mobile, l’unione o commistione che si verifica quando più cose mobili di diversi proprietari vengono ad unirsi e non è più possibile dividerle se non con danno, così la cosa ottenuta diviene comune e la specificazione che si ha quando si crea attraverso il lavoro una nuova cosa di proprietà altrui in quanto il materiale usato è altrui, ad esempio il legno con il quale si crea un mobile.

Azioni a tutela della proprietà

La proprietà è un diritto assoluto, tuttavia si possono verificare delle circostanze tali da doverne tutelare l’esistenza e per questo la legge ne prevede di adatte che chiama azioni petitorie, proprio con lo scopo preciso di accertare ed affermare la titolarità del diritto di proprietà nei confronti di chi lo contesti in modo diretto negandola espressamente o indiretto vantando diritti reali sul bene in oggetto.

La prima azione che permette anche di rientrare in possesso del bene, qualora sia necessario, si chiama azione di rivendicazione e con la quale il proprietario dovrà provare attraverso un titolo idoneo o attraverso il possesso prolungato la titolarità del diritto; la seconda è l’azione negatoria, che come dice il nome stesso, porta il proprietario a far negare qualsiasi diritto altrui sulla cosa quando teme pregiudizio o desidera far cessare turbative o molestie sempre da parte di terzi.

La terza e la quarta azione che sono l’azione di regolamento di confini e l’azione per apposizione di termini, riguardano i proprietari dei fondi e prevedono nel primo caso che ciascuno dei confinanti richieda giudizialmente di tracciare un confine certo tra i fondi e la seconda che ciascuno dei due proprietari possano richiedere il ripristino dei confini a spese comuni, con apposizione di segnali materiali.

Altri efficaci metodi per difendere il proprio diritto di proprietà sono rappresentate dal ricorso ad altri tipi di azioni, quali le azioni possessorie a difesa del possesso, le azioni di nunciazione, il sequestro giudiziario e l’azione di consegna o rilascio a seconda che si tratti di beni mobili o immobili.

Usufrutto

L’usufrutto è un diritto, ossia il diritto di godere ed usare un bene altrui, traendo le utilità che può dare, compresi eventuali frutti prodotti, ma con l’obbligo di non cambiarne la destinazione economica, pertanto al proprietario del bene gravato da ususfrutto resterà un diritto svuotato detto comunemente nuda proprietà. L’oggetto dell’usufrutto può essere sia un bene mobile che un bene immobile o addirittura un credito ad esempio, qualsiasi tipo di bene.

Le caratteristiche che deve avere un bene oggetto di usufrutto devono essere sicuramente la non consumabilità e la non fungibilità, in quanto il bene allo scadere dell’usofrutto va restituito. L’aspetto temporale cioè la durata dell’usufrutto è indicato dalla legge come non possa assolutamente eccedere la durata della vita dell’usufruttuario in caso sia una persona fisica, mentre non può eccedere i 30 anni nel caso si tratti di persona giuridica, pertanto risulta vietato il costituire un diritto di usufrutto a favore di più soggetti per l’intera vita di ciascuno di essi. I modi attraverso i quali è possibile costituire un diritto di usufrutto sono:

  • per testamento;
  • per legge quando la stessa lo determina a favore di un soggetto o più come nel caso dell’ usufrutto legale dei genitori;
  • per contratto sia a titolo oneroso che gratuito ricordando che se si tratta di bene immobili è necessaria la forma scritta a pena di nullità;
  • per usocapione, ossia possesso ininterrotto e protratto per un certo

Dall’usufrutto nascono di conseguenza una certa serie di diritti ed obblighi in capo alle parti e si possono sintetizzare dicendo che per l’usufruttuario sorge il diritto di ottenere il possesso del bene, di fare propri tutti i frutti che ne derivano per l’intera durata,il diritto di cedere il proprio usufrutto e ad essere indennizzato qualora apportasse miglioramenti al bene. In buona sostanza l’obbligo maggiore è la restituzione della cosa al termine dell’usufrutto con annesso il sostenere tutte le spese necessarie alla manutenzione ordinaria , mentre per la straordinaria amministrazione vi deve essere l’intervento del nudo proprietario.

L’estinzione del diritto di usufrutto può avvenire per diversi motivi, partendo dal più logico ossia la morte dell’usufruttuario, il non uso del diritto ossia la prescrizione ordinaria e pertanto ventennale, il perimento completo del bene, la rinuncia dell’usufruttuario, l’annullamento o risoluzione o rescissione del contratto che costituiva l’usufrutto, la riunione nella stessa persona delle due figure in gioco ossia nudo proprietario ed usufruttuario ed infine un eventuale abuso da parte dell’usufruttuario nell’esercitare il suo diritto, varcando i confini dei suoi limiti.

14 Commenti

  1. Avv. Mary Corsi
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  11. Avv. Mary Corsi
  12. Avv. Mary Corsi
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  14. maria

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