Pubblicità immobiliare

Al momento di una compravendita immobiliare si verificano diverse operazioni ben precise che spettano alla parte venditrice esattamente come altrettante corrispondono alla parte acquirente fino al raggiungimento della conclusione ed all’arrivo all’atteso rogito presso il notaio. La spesa dell’atto spetta al compratore ed è lui stesso che solitamente sceglie il professionista che lo eseguirà.

Cos’è la pubblicità immobiliare

La prassi impone di rivolgersi sempre a persone abilitate ed il passaggio di proprietà può avvenire sotto forma di scrittura privata autenticata , in questo caso il notaio verbalizza le dichiarazioni di venditore ed acquirente e attesta che le loro firme siano autentiche, oppure sotto la forma dell’atto pubblico, assumendosi quindi la responsabilità di quanto verrà dichiarato nell’atto. E’ possibile poi procedere alla trascrizione dell’atto di compravendita che altro non è che il mezzo di pubblicità dei beni immobili e dei beni mobili registrati che garantisce la conoscibilità, la tracciabilità delle vicende dei beni stessi.

Solo per precisione e dovizia di dettagli è importante sottolineare le verifiche che saranno dovute dal notaio con attenzione particolare alla regolarità catastale dell’immobile. Molto importante quest’ultimo aspetto perchè se per esempio è variata la disposizione dei locali di un appartamento servirà anche l’aggiornamento catastale.

Per quel che concerne la novità della certificazione energetica invece siamo di fronte ad una obbligazione formale in tutta Italia, che poi in concreto solo tre regioni italiane hanno adottato con specifico provvedimento e quindi in tutte le altre, è sufficiente dichiarare che l’immobile appartiene alla classe meno economica energeticamente, la G, superando così l’ostacolo. La trascrizione dell’atto pertanto dovrà avvenire da parte del pubblico ufficiale rogante in pieno possesso di tutto ciò che richiede e con scadenze temporali indicate dalla legge, seguendo le procedure tipiche.

Rogito e verifiche a cura del notaio

La compravendita immobiliare è un’atto standard della vita lavorativa e della prassi di un notaio qualificato ed abilitato, come specificato l’atto può essere per scelta delle parti sotto forma di scrittura privata autenticata, dove la figura del professionista è necessaria ed indispensabile per verbalizzare ed autenticare le sottoscrizioni, oppure la forma di atto pubblico nell’ambito della quale egli si assume la responsabilità di quanto dichiarato in atto.

Le due forme di rogito avranno anche un’ulteriore differenza che è quella del costo ed inoltre nel secondo caso il notaio dovrà adempiere ad una serie di controlli e verifiche al fine di ottenere tutte le informazioni necessarie a comprendere la reale vendibilità del bene e si possono sintetizzare nelle seguenti voci:

  • in primis è d’obbligo la verifica dell’identità del venditore e della sua titolarità ad eseguire l’atto;
  • secondo poi si dovrà dare attenzione all’identità dell’acquirente ed alla sua legittimità ad acquistare se ad esempio coniugato dimostrando di utilizzare denaro di sua proprietà e non rientrante nella comunione dei beni;
  • ancora di rilievo è la verifica della non presenza di gravami sul bene in oggetto tipo un’iscrizione ipotecaria;
  • molto importante la regolarità catastale dell’immobile, a partire dal 1 luglio 2010 per legge deve contenere dati specifici, a pena di nullità dello stesso;
  • infine la certificazione energetica stilata da un tecnico abilitato,ma solo nelle regioni che hanno adottato l’obbligo di fornirla.

Regolarità di un bene immobile a fini catastali

A partire dal 1 luglio del 2010 la legge ha stabilito che il rogito deve contenere a pena di nullità, quindi assolutamente, dei dati ben precisi che riguardano l’ identificazione catastale dell’immobile, individuando la sezione, il foglio, la particella e l’eventuale subalterno. Altri elementi necessari sono:

  • il riferimento alla regolarità della planimetria catastale, infatti nell’atto va fatto espresso riferimento alle planimetrie depositate e ancora non è richiesto di allegarle, ma di certo è consigliabile;
  • la dichiarazione di conformità allo stato di fatto del bene con le planimetrie catastali ed in mancanza con una attestazione rilasciata da un tecnico abilitato;
  • eventualmente in caso di variazioni catastali, la nuova planimetria aggiornata corredata dalla denuncia di variazione, in questo caso vanno fatte differenze tra lievi varianti e grosse modifiche, tuttavia poi in pratica per arrivare al rogito è sempre bene allegare pianta dettagliata e senza discordanze.

Certificazione energetica

Come accennato in fase di elencazione degli elementi necessari alla conclusione di un rogito la certificazione enrgetica serve a dare un’ esatta fotografia dell’efficienza dell’immobile nel consumo di energie in modo particolare con riferimento al consumo per il riscaldamento in periodo invernale. Solitamente la procedura di rilascio della certificazione richiede l’intervento ed il sopralluogo di un tecnico specializzato ,ma soprattutto autorizzato a norma di legge, il quale in base ai parametri stabiliti a seconda delle regioni in cui è ubicato l’immobile classificherà lo stesso in una delle 8 classi previste che vanno dalla A+ alla A,B,C,D,E,F e G.

La macchina burocratica sembrerebbe essersi messa bene in moto in questo senso, tuttavia il rilascio di una valutazione energetica, che tra l’altro ha valore decennale, se fatta con criterio e seriamente, può costituire davvero un valore aggiunto molto utile per la stima ed una precisa valutazione di un bene immobiliare consentendo ad un perito di inserire nel computo estimativo una voce che già oggi è di rilievo, ma che col tempo lo sarà ancora di più. L’aspetto energetico su una valutazione incide molto a livello di costi per metro quadrato a seconda delle zone interessate, ossia una casa in classe B situata in Lombardia ed esempio sarà di certo maggiormente valutata di un’altra analoga ma in classe F, proprio per l’incidenza delle spese di riscaldamento annue.

Ora parlando specificatamente dell’ obbligatorietà nel nostro paese sarà bene chiarire che solo in tre regioni è stato adottato uno specifico provvedimento in materia e che quindi solo in Lombardia, in Emilia Romagna ed in Piemonte è imposta la certificazione, nelle altre regioni si può sopperire alla mancanza della stessa con una semplice autocertificazione nella quale il venditore dichiari che il suo immobile risulti di classe G, ossia la più bassa.

Redazione del rogito e trascrizione

La redazione definitiva del rogito richiede inoltre l’indicazione dettagliata della modalità di pagamento, dell’indicazione dei dati identificativi di un eventuale mediatore, se l’affare ha visto il suo intervento, nonchè la parte provvigionale a quest’ultimo riconosciuta ed a questo punto terminata la redazione con la sottoscrizione delle parti sarà onere del notaio provvedere alla trascrizione. Si tratta di una legge che prevede ed organizza la cosiddetta pubblicità di alcuni generi ndi fatti giuridici per fare in modo che chiunque ne possa venire a conoscenza. E la trascrizione appunto è il mezzo di pubblicità relativo agli immobili ed ai beni mobili registrati che rende garanzia di conoscibilità circa tutte le variazioni di stato degli stessi. L’esigenza ed il motivo della trascrizione derivano dalla precisa esigenza del mercato di permettere a chiunque di essere al corrente della circolazione di determinati beni.

La pubblicità tipica dei beni immobili si definisce pubblicità dichiarativa ossia ha lo scopo specifico di rendere opponibile ai terzi il negozio giuridico pubblicizzato, in mancanza l’atto mantiene la sua validità solo tra le parti in causa, ad es. solo tra venditore ed acquirente di una casa. Gli atti, se non trascritti tempestivamente, non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto velocemente il proprio diritto o titolo, pertanto se un secondo acquirente, per assurdo, di uno stesso immobile dovesse trascrivere prima del compratore originario si vedrà in diritto di opporre la sua titolarità al primo compratore, con conseguenze sgradevoli per quest’ultimo.

Quindi in parole semplice se un soggetto con diversi atti successivi di vendita trasferisce ad altri lo stesso bene immobile o diritto immobiliare , il conflitto si risolve in base alla priorità delle trascrizioni, quindi il primo che ha trascritto l’atto sarà il titolare del diritto. Il Codice Civile in questo senso elenca chiaramente gli atti soggeti a trascrizione e avendo questa natura dichiarativa si tratta di un onere e non di un obbligo per le parti stipulanti, cioè l’atto anche se non trascritto resta valido e senza vizi, ma espone il compratore di una casa alla possibilità , a volte non troppo remota, di vedersela sottrarre da altro acquirente che immediatamente trascriva, anche se pagata regolarmente.

Visto che la trascrizione ha natura di onere, non è soggetta a prescrizione nè a decadenza, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano entro un anno dalla data stabilita per la stipula del definitivo e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare se non è stabilita la trascrizione del definitivo, la trascrizione può essere fatta in qualsiasi momento e la sua efficacia ha inizio dal momento in cui si trascrive. Importante ricordare che la trascrizione opera solo negli acquisti a titolo derivativo e non originario inoltre costituise obbligo per il pubblico ufficiale rogante l’atto, solitamente il notaio, il quale deve eseguire la trascrizione entro 30 giorni dalla stipula del contratto rientrante tra quelli indicati dal Cod. Civile.

Atti esplicitamente soggetti a trascrizione

In base all’art. 2643 del Codice Civile l’elencazione degli atti che il notaio deve trascrivere sono:

  • i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono o modificano o trasferiscono diritti reali di godimento su beni immobili e quelli che costituiscono la comunione su tali diritti, nonchè gli atti di rinuncia au diritti su citati;
  • i contratti che conferiscono diritti personali di godimento su beni immobili, se superano una certa durata;
  • i contratti di anticresi; le transazioni che hanno ad oggetto le controversie sui diritti suddetti;
  • le sentenze costitutive, modificative e traslative dei diritti suddetti, i provvedimenti giudiziari con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili, gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
  • l’obbligo della trascrizione è stato esteso anche, con l’introduzione dell’art. 2645bis del C.Civile, aicontratti preliminari aventi ad oggetto uno di quelli delle voci 1,2,3 e 4 dell’art. 2643, con lo scopo voluto dal legislatore, di assicurare una più incisiva tutela al promissario acquirente nello straordinario caso in cui l’alienante dovesse trasferire due volte lo stesso bene.

La trascrizione che sia operata da un soggetto senza che sia stato trascritto l’acquisto del suo dante causa ha valore di prenotazione e non è completamente inutile, nel senso che come atto di pubblicità avrà efficacia sospesa, restando subordinata al compimento di successivi atti di pubblicità; tale efficacia in caso di atti successivi risalirà alla data di prenotazione operando pertanto in maniera retroattiva.

Luoghi e modi della trascrizione

La trascrizione deve essere esguita presso l’ufficio dei Registri Immobiliari nella zona o meglio circoscrizione di zona in cui è ubicato il bene oggetto della trascrizione. La Conservatoria dei Registri Immobiliari è il posto in cui vengo raccolte ed eseguite tutte le trascrizioni che riguardano i beni immobili. Questi seguono un criterio personale ossia si fa riferimento alle persone che compiono gli atti da trascriversi; per tutte le regioni del nostro paese tranne che per le province di Trento e Bolzano, in cui ad eccezione si esegue la trascrizione su base reale; per questo motivo per ricercare la situazione di una casa per esempio sarà necessario individuare almeno qualcuno dei proprietari attuali o dei precedenti e non bastano i dati catastali anche se aggiornati.

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